中指-商业地产市场月度报告（2019年11月）33页_5mb

商业地产市场月报 I 1 月总结

核心内容概述

2019年1月商业地产市场在宏观经济平稳运行、产业结构调整稳步推进的背景下，整体表现呈现分化态势。消费市场保持平稳增长，服务业持续景气，消费结构进一步升级，服务性消费占比上升，线上零售额贡献增强。同时，商业地产新房市场投资与销售同比下降，但部分细分领域如办公楼开发投资增幅扩大，市场仍有一定活力。租赁市场表现相对稳定，重点城市租金维持平稳，部分区域空置率下降。土地市场整体降温，供求双降，城市间分化显著，一线城市热度相对较高。

主要观点

宏观经济与消费市场

• 宏观经济运行平稳：2019年前三季度，GDP同比增长6.2%，第三产业增长最快，贡献率高达60.6%。
• 消费市场稳步增长：社会消费品零售总额同比增长8.1%，消费对经济增长贡献率60.5%，成为经济发展的“压舱石”。
• 居民消费结构升级：服务性消费占比上升至42.6%，而食品烟酒、衣着等基础性消费占比下降。
• 线上线下融合：实物网上零售额同比增长19.8%，占社会消费品零售总额比重达19.5%，成为消费增长的重要支撑。

商业地产市场表现

• 新房市场：投资与销售同比下降，但新开工面积小幅增长。其中，办公楼开发投资同比上升1.6%，商业营业用房开发投资同比下降7.6%。
• 租赁市场：重点城市优质写字楼租金稳中有降，空置率有所波动；优质零售物业租金上涨，空置率下降，市场表现活跃。
• 土地市场：全国300城商办用地推出和成交面积均下降，楼面均价和溢价率同步下滑，城市间分化明显。

关键信息

新房市场数据

• 全国商业地产开发投资额：1-10月为15975亿元，同比下降4.9%。
• 新开工面积：1-10月为21320万平方米，同比上升1.1%。
• 销售面积：1-10月为10643万平方米，同比下降13.4%。
• 开工销售比：由1.79上升至1.99，市场供过于求态势加剧。

租赁市场动态

• 写字楼租金：2019年四季度全国重点城市平均租金为4.9元/㎡·天，环比下跌0.67%。
• 零售物业租金：2019年下半年百街商铺平均租金25.9元/㎡·天，环比上涨0.58%；百MALL商铺平均租金27.2元/㎡·天，环比上涨0.44%。
• 空置率变化：部分城市优质写字楼和零售物业空置率环比下降，市场整体表现活跃。

土地市场趋势

• 推出与成交面积：全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，一线城市降幅显著。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价同比下降，一线城市降幅更大；溢价率整体下降，但一线城市略有上升。
• 城市间分化：一线城市供大于求，二线城市和三四线城市供需相对平衡。

企业动态

• 岁宝百货与盒马鲜生合作：首家社区Mall“盒马里·岁宝”开业，融合线上线下统一管理，提升零售体验。
• 华润置地与华为、电信合作：试点南山科技金融城智慧城市示范区，推动智慧化场景落地。
• 星河控股ABS获受理：近46亿元ABS项目获深交所受理，助力轻资产模式发展。
• 中赫集团与京东数科战略合作：合作开发崇礼太子城小镇，打造智能化度假小镇。

项目动态

• 青岛青特万达广场：12.7万平方米，定位为区域家庭型购物中心，汇聚15家主力店。
• 武汉绿地缤纷城：12万平方米，打造智能科技与艺术创意融合的滨江购物中心。
• 龙湖北京长安天街：5.2万平方米，定位为京西地标项目，结合“西时区·享生活”理念。
• 苏宁生活广场五角场店：3万平方米，引进新品牌，打造五大生活空间，强调体验与互动。

总结

2019年1月，商业地产市场在宏观经济平稳、消费结构升级的背景下，呈现出投资、销售双降，但部分领域如办公楼开发投资增长的态势。租赁市场表现相对稳定，重点城市租金与空置率波动较小。土地市场整体降温，城市间分化明显，一线城市热度仍高于其他地区。政策层面持续推进优化营商环境，激发市场活力。企业间合作与创新不断，推动智慧化与数字化转型。新开业项目涵盖多个城市，以家庭型、科技型、艺术创意型为主，进一步丰富市场业态。