中指-商业地产市场月度报告（2019年10月）34页_2mb

商业地产市场月报 U 月总结

核心内容概述

2019年10月，中国商业地产市场在宏观经济平稳运行和消费结构持续升级的背景下，呈现出投资、销售同比下降，但部分城市租赁市场租金平稳，且企业动态活跃。整体市场供需两端出现分化，政策层面持续推进消费驱动转型，推动商业地产行业向高质量发展迈进。

主要观点

宏观经济与消费市场

• 宏观经济平稳：2019年前三季度，GDP同比增长6.2%，第二、三产业增速分别为5.6%和7.0%，第三产业对经济增长贡献率高达60.6%，远高于第二产业。
• 消费结构升级：居民服务性消费占比上升至42.6%，食品烟酒等基础性消费占比下降至34.1%。
• 线上零售持续增长：2019年1-9月，实物网上零售额同比增长20.5%，占社会消费品零售总额比重达19.5%，成为消费增长的重要支撑。

关键信息

市场表现

商业地产新房市场

• 投资与销售下降：2019年1-9月，全国商业地产开发投资额为14243亿元，同比下降5.4%；销售面积为9626万平方米，同比下降13.0%。
• 新开工面积微增：全国商业地产新开工面积为18952万平方米，同比增长1.1%。
• 细分市场表现：
  • 办公楼：开发投资额同比增长0.8%，销售面积同比下降11.0%。
  • 商业营业用房：开发投资额同比下降8.0%，销售面积同比下降13.7%。
  • 开工销售比上升：办公楼开工销售比由1.47升至1.91，商业营业用房由1.78升至1.99，市场供过于求态势加剧。

商业地产租赁市场

• 租金整体平稳：重点城市优质写字楼租金微跌，但部分城市如北京、南京、宁波租金环比上涨。
• 空置率变化：半数代表城市优质零售物业空置率环比下降，北京、宁波、重庆、天津、武汉首层租金环比上涨。
• 区域差异明显：一线城市写字楼租金微跌，但部分商圈因产业带动上涨；二线、三四线城市租金相对稳定。

商业地产土地市场

• 供应与成交面积下降：全国300城商办用地推出及成交面积同比下降，市场整体降温。
• 城市间分化显著：
  • 一线城市：供应和成交面积同比均下降超30%，楼面均价同比下跌15.8%，溢价率上升。
  • 二线城市：供应和成交面积基本平稳，楼面均价同比上涨4.0%，溢价率下降。
  • 三四线城市：供应和成交面积略有上升，楼面均价同比上涨12.9%，溢价率基本稳定。
• 推出成交比：三四线城市最高，二线城市其次，一线城市最低。

政策动态

• 中央与地方收入划分改革：国务院发布方案，推进地方税体系改革，保持“五五分享”比例稳定，完善增值税留抵退税分担机制，推动经济向消费驱动转型。
• 培育国际消费中心城市：商务部等14部门联合印发指导意见，目标是在5年内形成若干具有全球影响力的国际消费中心城市，提升大中城市国际化水平，加快消费转型升级。

企业动态

• 物美收购麦德龙中国业务：物美集团将持有合资公司80%股份，通过数字化运营系统提升麦德龙中国效率和体验。
• 深圳欢乐海岸O' garden：以“生态+社群”理念打造花园式情景商业，吸引年轻客群，提升城市文化形象。
• 世茂竞得港珠澳大桥珠海口岸用地：项目将打造“超级商业+超级娱乐”一体化综合体，助力珠海成为湾区新客厅。
• 绿地与上海奉贤区合作：围绕“上海之鱼”打造高端商业、休闲度假、生态居住等综合体，推动奉贤区经济转型。

项目动态

10月新开业优质项目

总结

2019年10月，商业地产市场在宏观经济平稳和消费升级的推动下，整体保持温和增长态势，但投资与销售同比下降，市场供大于求。政策层面持续推进地方税体系改革，支持消费驱动经济转型，同时推动国际消费中心城市建设。企业层面，物美、世茂、绿地等企业积极布局，通过并购、创新业态、打造地标项目等方式提升市场竞争力。项目方面，多个大型购物中心及文旅综合体在10月开业，进一步丰富城市商业生态，推动区域经济高质量发展。