中指-商业地产市场月度报告（2019年9月）-2019.10-33页_2mb

商业地产市场月报总结（2019年9月）

核心内容概览

2019年9月，中国商业地产市场整体呈现稳中略降的趋势，宏观经济保持平稳运行，但面临一定的下行压力。消费市场持续增长，服务业保持较高景气水平，消费结构不断升级，服务性消费占比上升。在政策层面，国家持续推进促销费稳增长工作，通过一系列行动计划促进消费升级。企业层面，部分开发商通过收并购和科技合作探索新的发展模式。项目方面，多个大型购物中心在9月开业，推动市场活跃度。

主要观点

宏观经济环境

• 经济运行平稳：GDP增长仍处于合理区间，产业结构持续优化，第三产业占比上升。
• 消费市场增长：社会消费品零售总额同比增长8.2%，消费对经济增长贡献率高达60.1%，成为经济稳定的重要支撑。
• 消费结构升级：服务性消费占比上升，线上零售额增长迅速，为商业地产带来新的发展机遇。

市场表现

商业地产新房市场

• 投资与销售下降：全国商业地产开发投资额同比下降6.5%，销售面积同比下降13.1%。
• 新开工面积微增：新开工面积同比上升1.1%，但增幅收窄，市场供过于求趋势加剧。
• 办公楼与商业营业用房表现：
  • 办公楼新开工面积同比增长20.2%，但销售面积下降，开工销售比上升。
  • 商业营业用房新开工面积同比下降4.5%，销售面积降幅扩大，开工销售比显著上升。

商业地产租赁市场

• 租金基本平稳：重点城市写字楼租金维持稳定，部分城市如广州、青岛、宁波租金小幅上涨。
• 空置率变化：多数城市空置率环比上升，但部分城市如北京、天津、重庆、武汉、沈阳等空置率下降。
• 零售物业租金上涨：一线及二线城市优质零售物业租金环比上涨，空置率下降，显示市场韧性。

商业地产土地市场

• 供应与成交均下降：全国300城商办用地供应和成交面积同比均下降。
• 价格与溢价率：楼面均价同比下降，但溢价率上升，一线城市热度更高。
• 城市分化明显：一线城市供应和成交下降，三四线城市供应下降但成交上升，市场不平衡加剧。

关键信息

政策动态

• 促销费稳增长持续推进：国家实施消费升级行动计划，出台多项政策支持商业发展。
• 政策内容：
  • 《关于加快发展流通促进商业消费的意见》：促进新业态、新模式发展，优化社区服务，拓展内销渠道等。
  • 《关于推动便利店品牌化连锁化发展的工作通知》：推动便利店品牌化发展，完善政策支持体系。
  • 《推动步行街改造提升工作方案》：计划在3年内培育30-50条全国示范步行街，提升消费体验。

企业动态

• 世茂商业：与IWBI合作推广WELL健康建筑标准，打造绿色健康办公空间。
• 龙湖商业：在上海推出首个收并购改造项目“华泾天街”，探索存量市场开发。
• 绿地集团：与阿里巴巴合作，探索“科技+生态+地产”新模式，推动创新园区和智慧城镇建设。

项目动态

• 新开业优质项目：
  • 哈尔滨银泰城购物中心：28万㎡，省内最大，定位“都市减压圣地”，引入20%品牌首进冰城。
  • 昆明瑞鼎城爱琴海购物公园：19.4万㎡，打造一站式国际化生活中心。
  • 济南万象城：19万㎡，提出“8+N”商业规划，引入多个强势品牌。
  • 深圳One Avenue卓悦中心：18.6万㎡，采用开放式商业模式，填补国际化商业地标空白。
  • 延安吾悦广场：17万㎡，延安首家且体量最大的购物中心。
  • 徐州复兴苏宁广场：15万㎡，打造潮流购物中心，分为三大主题区域。

总结

2019年9月，中国商业地产市场在宏观经济平稳但增速放缓的背景下，呈现出供需失衡、租金波动、政策支持与企业创新并行的态势。消费结构持续升级，线上零售额增长显著，推动商业地产转型。政策层面，国家积极实施消费升级行动计划，促进商业发展。企业通过收并购和科技合作探索新的发展模式，推动市场创新。多个大型购物中心项目在9月开业，进一步活跃市场，但整体市场仍面临下行压力，需关注供需关系和区域分化。