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北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告之八：中国REITs制度的特征与实现路径

核心内容

中国REITs制度的建设应借鉴成熟市场的经验，具备收入与资产结构要求、强制分配、税收中性等标准化特征，同时结合中国金融市场现状，以公募权益型REITs市场建设为核心。REITs是连接不动产资产与社会资本的重要工具，能够实现不动产资产证券化，促进资金的跨期配置与风险分担。

主要观点

• REITs的核心特征包括：

  • 收入与资产结构要求：主要投资于成熟不动产资产，确保长期稳定的现金流。
  • 强制分配制度：大部分收入需分配给投资者，保障其收益。
  • 税收中性：避免双重征税，鼓励长期持有。
  • 权益型REITs为重点：强调权益属性，提升流动性。
  • 杠杆率限制：控制杠杆，降低金融风险。

• REITs制度的推出具有紧迫性，应优先考虑“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”模式，逐步探索“新券”模式。

关键信息

一、全球REITs制度比较研究

全球已有41个国家或地区建立REITs制度，其中12个较为成熟。这些国家的REITs制度具有以下共性：

• 收入与资产结构要求：REITs主要投资于成熟不动产，来源于不动产的收入占比高。
• 强制分配：大多数国家要求REITs将收益的大部分分配给投资者。
• 税收中性：REITs层面通常免征所得税，但对其他税种如财产税、印花税等不进行大量减免。
• 公募与上市交易：REITs普遍采用公开募集和上市交易的方式，提高流动性。
• 杠杆率限制：多数国家对REITs的杠杆率进行了限制，以保障投资者权益。
• 权益属性：以权益型REITs为主，部分国家对物业增值部分提出强制分配要求。

二、中国REITs制度的特征

中国REITs制度应具备以下特征：

1. 明确“不动产资产”与“不动产收入”的定义：确保主要投资于成熟不动产资产，收入来源清晰。
2. 强制分配制度：不仅对租金收入进行强制分配，还应考虑物业出售增值部分的分配。
3. 税收中性与优惠：在REITs层面实行税收中性，对投资者提供基于持有期限的税收减免。
4. 以公募权益型REITs为核心：推动公募基金与ABS结合，建立上市交易机制，提高流动性。
5. 限制杠杆率：参照国际经验，设定杠杆率上限，保障REITs持有人权益。

三、中国REITs的实现路径

中国REITs制度的实现有三种主要模式：

三种模式各有优劣，其中“企业ABS公募化”和“公募基金+ABS”模式具有更强的现实基础，可作为试点的起点，而“新券”模式则更具制度自由度，适合未来逐步推广。

四、总结

中国REITs制度的推出条件已基本成熟，无论采用哪种模式都具有可行性。为推动不动产金融体系建设，应尽快启动“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”模式的试点，逐步探索“新券”模式，确保REITs制度早日落地，为中国经济的发展提供有力支持。