北大光华-REITs报告十：中国REITs市场建设与发展建言-2019.7-17页_1mb

中国REITs市场建设与发展建言总结

核心内容

本报告由北京大学光华管理学院“光华思想力”发布，聚焦中国公募REITs市场的建设与发展，从宏观经济改革、不动产行业转型、金融供给侧改革、投资者资产配置、资本市场定价功能等多个角度分析了REITs的现实意义与未来价值。同时，提出了推动公募REITs落地的具体建议，并展望了其发展前景。

主要观点

• REITs的重要作用：REITs有助于稳定不动产市场价格、支持基础设施建设、促进金融供给侧改革、推动不动产行业回归本源、服务实体经济、为投资者提供新的资产配置工具、为资本市场提供定价“锚”。
• 市场发展潜力巨大：中国在基础设施、物流仓储、商业不动产等领域具备大量适合发行REITs的资产，未来市场潜在规模可达4万亿至12万亿元。
• REITs的特性：REITs以稳定租金收入为基础，具有被动投资属性，高比例分红机制有助于抑制过度扩张，提升市场稳定性。

关键信息

一、公募REITs的巨大价值和重要作用

1. 稳定不动产市场价格

   • REITs主要投资于办公、商业、基础设施等持有型不动产，强制高比例分红有助于抑制资产扩张冲动，降低价格波动性。
   • 提供稳定的退出机制，有助于不动产企业形成“投融资管退”闭环，提升财务稳定性。

2. 支持基础设施投资建设

   • 基础设施是中国REITs的重要应用领域，通过发行REITs可盘活存量资产，为新项目提供资金支持。
   • 有利于防范债务风险、降低企业杠杆、促进资本市场的健康发展。

3. 促进金融供给侧改革

   • REITs有助于提高直接融资比例，优化金融资源配置，降低系统性金融风险。
   • 对于国有企业，REITs可有效解决高负债率与优质资产持有之间的矛盾。

4. 推动不动产行业回归本源

   • REITs通过经营性不动产作为底层资产，引导行业回归服务实体经济的本质。
   • 有助于实现“房住不炒”目标，建立不动产行业长效机制。

5. 提升投资者资产配置价值

   • REITs是一种流动性高、收益稳定、风险适中的另类资产，有助于实现投资组合的多元化。
   • 不动产具有较高的风险溢价，REITs为投资者提供新的配置选择。

6. 为资本市场提供定价“锚”

   • REITs有助于形成价格发现机制，引导资源有效配置。
   • 通过资本化率指数研究，为REITs资产定价提供基准。

二、推动中国公募REITs落地的建议

1. 制定REITs规则与法律体系

   • 建立专项法规，明确REITs的法律地位与运作机制。
   • 推广“公募基金 + ABS”模式作为过渡方案。

2. 完善配套税收政策

   • 引入税收优惠政策，支持REITs市场的长期发展。

3. 强化分红机制和杠杆率约束

   • 借鉴境外经验，设立强制分红机制，保持适度杠杆水平。

4. 制定扩募机制

   • 明确扩募标准，形成市场化约束，提升资产持续扩张能力。

5. 明确发行定价机制

   • 建立适合中国市场的定价引导机制，避免盲目照搬境外经验。

6. 规范内部治理结构

   • 明确各层级管理人的职责与权限，防止利益冲突，提升专业管理能力。

7. 强化“以资产为核心”的产品定位

   • 确保底层资产市场化，减少政府补贴依赖，依赖专业管理人提升资产运营能力。

8. 加强投资者教育

   • 增强市场对REITs特性的认知，鼓励更多投资者参与。

三、市场展望

• 多元融合的发展路径：商业物业、基础设施等均可作为REITs基础资产，市场发展空间广阔。
• 专业管理人建设至关重要：需建立专业化、系统化的REITs管理人体系，提升市场可持续发展能力。
• 未来增长点：智能物流仓储、科技园区等新兴领域将成为REITs发展的重要方向。

结语

中国REITs市场建设是推动宏观经济转型、优化金融资源配置、服务实体经济的重要举措。通过制度设计、专业管理、投资者教育等多方面的努力，中国有望打造一个健康、成熟、具有全球影响力的REITs市场。