20260626-东方金诚-中国REITs的蜕变之路_从制度破冰到生态构建_11页_470kb

中国REITs的蜕变之路：从制度破冰到生态构建总结

核心内容概述

中国REITs市场自2020年试点以来，已从基础设施领域逐步扩展至商业不动产和民生资产，成为推动经济结构转型、优化金融资源配置的重要工具。REITs作为不动产证券化的重要载体，不仅为投资者提供了低门槛、高收益、低波动的投资渠道，也为房地产企业、地方政府及国企提供了盘活存量资产、降低杠杆、改善财务结构的路径。其发展不仅服务于资本市场，更是国家治理现代化与高质量发展战略的组成部分。

主要观点与关键信息

1. REITs的全球定位与功能

• 投资者视角：REITs为中小投资者提供标准化、份额化的不动产投资工具，具备与股票、债券相关性低、风险调整后收益高的特点。
• 融资方视角：REITs是“轻资产转型”的关键手段，通过证券化实现资产流动性提升，优化资本结构。
• 金融市场视角：REITs完善了多层次资本市场体系，为长期资本提供稳定收益来源，推动不动产资产定价市场化。

2. 中国推动REITs的战略意义

• 经济结构转型：REITs有助于盘活超百万亿存量资产，推动“开发—运营—退出—再投资”良性循环。
• 房地产行业转型：2025年政策明确禁止商品住宅开发，引导房企从“卖房子”转向“管资产”。
• 宏观金融优化：REITs不依赖政府信用，可优化金融结构，分散系统性风险。
• 国家战略落地：REITs支持“双碳”、老龄化、扩大内需等战略，成为政策工具箱的重要组成部分。

3. 国际经验启示

• 美国REITs发展历程：

  • 1960-1986：抵押型主导，但因高杠杆和利差套利导致市场萎缩。
  • 1986-1990：税改推动权益型REITs崛起，强调资产运营与收益分配。
  • 1990-2008：结构创新与多元化拓展，形成现代REITs体系。
  • 2008-2020：危机考验下，REITs展现出制度韧性，ESG理念推动可持续发展。
  • 2020至今：市场分化加剧，政策支持新经济基础设施，REITs服务国家战略能力增强。

• 美国REITs成功要素：

  • 立法先行：法律体系完善，明确REITs的法律地位与运营规则。
  • 税收中性：企业层面免征所得税，仅对投资者征税，提升产品吸引力。
  • 治理重构：强化专业运营能力，推动资产增值。
  • 投资者保护：高透明度、流动性保障和制度约束，增强市场信心。

4. 中国REITs发展路径

• 探索阶段（2005-2020）：

  • 以类REITs产品为主，如中信启航，但存在非标准化、流动性差、缺乏权益属性等问题。

• 试点启动（2021-2024）：

  • 2021年首批公募REITs发行，聚焦基础设施领域，形成制度性突破。
  • 2022年起逐步拓展至保障性租赁住房、消费基础设施，构建多元化资产体系。
  • 2023年扩募机制建立，推动REITs滚动发展。

• 扩容升级（2025年至今）：

  • 资产类别全面拓展，涵盖商业办公、城市更新、四星级以上酒店、体育场馆等。
  • 发行机制走向常态化，市场结构持续优化。
  • 2025年11月，全国累计发行78只公募REITs，总规模突破2000亿元，形成亚洲最大REITs市场之一。

5. 中国REITs发展现状

• 市场结构：

  • 交通基础设施占比近40%，园区、仓储物流、消费基础设施等逐步壮大。
  • 4只REITs完成首次扩募，推动“发行—运营—扩募—再投资”闭环。

• 投资者结构：

  • 以机构投资者为主，占比超97%，长期资金配置空间广阔。

• 制度环境：

  • 当前仍依赖行政规章，缺乏上位法支撑，亟需推动《不动产投资信托基金法》立法。
  • 税收机制需优化，解决“四重税负”问题，实现“单层征税”。

未来展望

1. 市场规模扩张

• 中国REITs市场尚处于成长初期，未来有望迈向万亿级规模。
• 城镇化高质量发展为REITs提供广阔项目来源。

2. 资产类型拓展

• REITs将覆盖更广泛领域，包括新型基础设施、商业不动产、民生类资产等。
• 产品体系趋于成熟，估值与定价机制更加市场化、透明化。

3. 投资者结构优化

• 长期资金配置比例将提升，国际资本逐步流入。
• 产品设计将向高收益、低波动方向演进。

4. 制度环境完善

• 推动专项立法，明确REITs法律地位，强化法治保障。
• 构建穿透式税制，降低综合税负，提升产品竞争力。
• 完善信息披露、交易机制与投资者保护体系，推动市场规范化与国际化。

结论

中国REITs正从制度破冰迈向生态构建，成为连接实体经济与资本市场的关键桥梁。其发展不仅服务于房地产行业转型与存量资产盘活，更承载着国家高质量发展、金融结构优化与治理现代化的战略使命。未来需以立法、税制、治理与市场机制为四大支柱，推动REITs走向成熟，实现从“试点”到“常态”、从“局部突破”到“系统重构”的历史性跨越。