北大光华-REITs报告十：中国REITs市场建设与发展建言-2019.7-17页_1__3mb

中国REITs市场建设与发展建言总结

核心内容

本报告由北京大学光华管理学院“光华思想力”发布，聚焦中国公募REITs市场建设与发展，分析其现实意义、未来展望及落地建议。报告指出，中国正从高速增长向高质量发展转型，推动REITs市场建设有助于提高投资效率、盘活存量资产、支持基础设施建设、促进金融供给侧改革、服务实体经济、完善资本市场结构、增强定价功能等。

主要观点

• REITs的重要价值：

  • 稳定不动产市场价格，抑制非理性上涨。
  • 支持基础设施投资建设，形成良好的投资循环。
  • 促进金融供给侧改革，助力企业降杠杆。
  • 推动不动产行业回归本源，服务实体经济。
  • 为投资者提供新的资产配置工具，增强投资组合的收益与风险控制能力。
  • 为资本市场提供定价“锚”，引导资源有效配置。

• REITs产品特性：

  • 强制性高比例分红，增强经营稳定性。
  • 被动投资属性，降低对频繁交易的依赖。
  • 以资产为核心，强调专业管理能力。

关键信息

一、公募REITs的现实意义

• 宏观经济改革抓手：REITs有助于提高投资效率，推动不动产行业转型升级，增强财务稳定性。
• 支持基础设施建设：通过发行REITs盘活存量资产，形成良性投资循环，降低企业杠杆，推动重大战略实施。
• 金融供给侧改革：提高直接融资比例，优化金融资源配置，降低系统性金融风险。
• 服务实体经济：为物流、产业园区等提供稳定经营环境，促进消费升级与产业升级。
• 资产配置价值：REITs作为另类资产，具有高流动性、稳定收益及低相关性，是机构投资者的重要配置工具。

二、推动REITs落地的建议

1. 制定规则与法律体系：明确REITs的法律框架与产品规则，建立有效过渡方案。
2. 完善税收政策：出台配套税收优惠政策，支持市场长期发展。
3. 强化分红机制与杠杆约束：参照境外经验，设置强制分红机制，控制杠杆水平。
4. 建立扩募机制：明确扩募标准，形成市场化约束机制，推动资产持续扩张。
5. 明确发行定价机制：结合国内外市场经验，建立合理的定价机制。
6. 规范内部治理：明确管理人职责与权限，防范利益冲突，提升专业管理能力。
7. 强化“以资产为核心”定位：去政府补贴，依赖专业管理人提升资产运营价值。
8. 加强投资者教育：帮助投资者理解REITs特性，区分其与股票等产品的差异。

三、市场发展前景

• 市场空间广阔：中国公募REITs潜在市场规模在4万亿至12万亿元之间，尤其在基础设施、商业不动产等领域潜力巨大。
• 发展路径多元融合：商业物业、基础设施等均可作为基础资产，推动市场多元化发展。
• 专业管理人建设关键：需建立专业、系统化的REITs管理人体系，提升市场整体水平。
• 国际经验与本土实践结合：借鉴成熟市场经验，同时结合中国国情，构建具有中国特色的REITs制度。

附注

• 报告汇聚了来自中国内地及港澳、美国、新加坡、日本等地的政界人士、经济学家与商业领袖的智慧。
• 北京大学光华管理学院已发布《CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率指数》，为REITs定价提供参考依据。
• 报告强调，REITs建设需兼顾政策、市场与投资者教育，形成良性循环。

联系信息

• 北京大学光华管理学院
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