20221106-申港证券-房地产行业研究周报_房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强_12页_1mb

报告摘要

本报告聚焦2022年10月房企销售与拿地情况，分析行业整体表现及不同规模房企的差异，提出投资建议，并提示潜在风险。整体来看，房地产行业在销售端呈现边际改善，但市场仍以强者恒强为格局；拿地端则继续由央国企主导，部分腰部房企表现积极。

整体趋势：TOP50房企销售延续小幅改善，10月权益销售额累计同比增速为-45.7%，较9月跌幅收窄1.3个百分点；单月权益销售额同比增速为-31.1%，较9月提升1.4个百分点，环比增速为6.8%。
分规模表现：
- TOP10房企：10月单月权益销售额同比增速为-15.9%，较上月减少0.5个百分点。
- TOP11-30房企：10月单月权益销售额同比增速为-39.9%，较上月提升3个百分点。
- TOP30-50房企：10月单月权益销售额同比增速为-45.9%，较上月提升4.5个百分点。
部分房企转正：越秀地产、滨江集团、万达集团、仁恒置地、武汉城建等房企已实现累计同比增速转正，主要集中在聚焦核心区的改善型房企。
央国企优势：规模靠前的央国企、保利发展、万科、中海、华润、招商、建发等表现持续好于民营企业。

拿地格局：10月房企拿地排行头部仍以央国企为绝对主力，排名前10位房企中除滨江、绿城、万科外均为央国企。
同比表现：
- 头部房企：拿地同比增速保持平稳，未出现大幅跳涨。
- 腰部房企：部分房企拿地积极，如中国中铁（+151.5%）、华发股份（+103.9%）、广州地铁（+80.5%）、伟星地产（+58.1%）、象屿地产（+35.4%）。
拿地集中度：2022年1-10月TOP10房企拿地金额占比达53.9%，其他梯队占比下降，拿地能力持续向头部集中。

新房市场：30城成交面积单周同比-17%，累计同比-29%；一线城市同比-21%，二线城市同比-18%，三线城市同比-11%。
二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+43%，累计同比-11%。
土地市场：
- 100城土地供应建筑面积累计同比-11%。
- 土地成交建筑面积累计同比-16%，成交金额累计同比-35%。
- 土地成交溢价率0.94%。
重点城市销售数据：
- 北京：单周同比-19%，环比-19%。
- 上海：单周同比+1%，环比+1%。
- 广州：单周同比+15%，环比+15%。
- 深圳：单周同比-3%，环比-3%。
- 南京：单周同比-17%，环比-17%。
- 杭州：单周同比+64%，环比+64%。
- 武汉：单周同比-6%，环比-6%。

民营房企发债支持：交易商协会联合中债增进公司召开座谈会，推进十余家房企增信发债，涉及金额约200亿元，有助于重塑市场对民企的信心。
集中供地情况：
- 苏州完成四批次集中供地，18宗底价成交，总成交地价179亿元，市场热度未明显提升。
- 济南完成三批次集中供地，18宗全部底价成交，总成交地价56.48亿元，无溢价地块，市场热情尚不积极。

行业评级：增持。
评级体系：
- 增持：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率5%以上。
- 中性：报告日后6个月内，相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
- 减持：报告日后6个月内，相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
市场基准指数：沪深300指数。

数据来源：克而瑞、wind、中指研究院、申港证券研究所。
图表目录：
- 图1：房企10月权益拿地金额TOP50。
- 图2：近三年1-10月TOP50房企累计权益拿地金额结构。
- 图3：申万一级行业涨跌幅。
- 图4：本周涨跌幅前十位。
- 图5：本周涨跌幅后十位。
- 图6：房地产行业近三年PE（TTM）。
- 图7：房地产行业近三年PB（LF）。
- 图8：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速。
- 图9：一二三线城市（30城）周度成交面积同比。
- 图10：一二三线城市（30城）累计成交面积同比。
- 图11：13城二手房周度成交面积及同比环比增速。
- 图12：13城二手房周度成交面积累计同比增速。
- 图13：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比。
- 图14：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率。
- 图15：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比。
- 图16：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比。
- 图17：一二三线城市成交土地总价累计同比。
- 图18：一二三线城市成交土地周度溢价率。