20210902-招银国际-回归理性_房地产市场参与者的行为演变_7页_860kb

回归理性：房地产市场参与者的行为演变总结

核心内容

本文分析了近年来中国房地产市场在疫情及调控政策影响下的变化趋势，聚焦于居民家庭、地方政府和房地产企业三大市场参与主体的行为演变。文章指出，随着政策调控的加强，房地产市场正逐步从过去的高杠杆、高增长模式转向更加理性和可持续的发展路径。

主要观点

居民购房行为

• 房地产销售在疫情期间呈现V型走势，但今年销售增长开始回落，表明本轮周期已接近顶点。
• 居民购房行为受居住偏好、预算约束和购房政策等多重因素影响。
• 居家办公趋势使家庭对住宅空间需求增加，降低了对通勤便利性的依赖，但中国因复工复产迅速，未形成持久居家办公常态，核心区域住宅仍具吸引力。
• 宽松货币政策和财政补贴降低了居民加杠杆成本，提升了房地产投资预期回报。
• 收入分化导致房价与租金走势分化，中国低收入群体收入增长乏力，房租仍低于疫情前水平，而高收入群体推动房价上行。
• 相较于发达国家，中国房地产价格上涨幅度温和，周期较短，主要归因于政策干预和施工受疫情影响程度不同。

地方政府供地行为

• 疫情前地方财政收入增长放缓，疫情后财政状况进一步恶化，地方政府通过土地出让补充财政的动机增强。
• 高线城市加快推出核心地段住宅用地，以提高土地溢价率，吸引房企参与竞拍。
• 2020年土地成交面积负增长，但成交价款大幅增长，显示土地溢价率上升。
• 中央推出集中供地和土地收入划转税务部门两项政策，以“稳地价”为首要目标。
• 未来高线城市土地供应可能向非核心区转移，以压低溢价率，完成“稳地价”任务。

房地产企业开发行为

• 房企面临融资约束，非标融资渠道全面收紧，信用供给向头部房企集中。
• 头部房企采取“高开工、慢施工、低竣工”策略，以加速回款并控制现金流支出。
• 2020年8月推出的三道红线和贷款集中度上限政策，对房企形成严格约束，促使企业转向降杠杆。
• 施工和竣工增速高于新开工，表明房企在销售回款和利润确认方面更积极。
• 建安投资增速超过土地购置费增速，反映房企在施工环节投入增加，以应对土地成本上升和政策压力。

关键信息

• 房地产市场参与者行为正发生深刻变化，居民、地方政府和房企均需适应新的市场规则。
• 调控政策加强，政策相机抉择的灵敏度和强度提升，有助于实现“三稳”目标。
• 房地产行业周期性减弱，市场逐步回归理性，投机行为、土地财政扭曲和无序扩张现象将受到遏制。
• 国有房企优势凸显，在政策约束下，其可持续发展能力逐步增强。

结语

房地产市场正在经历从“高速增长”到“理性回归”的转变。居民更注重居住需求，地方政府调整土地供应结构，房企积极降杠杆、改善现金流，中央政策则持续强化调控力度。未来，房地产市场将更加注重稳定性和可持续性，行业周期性特征或将进一步弱化。

附：投资评级说明

• 个股投资评级：买入、持有、卖出、未评级
• 行业投资评级：优于大市、同步大市、落后大市

披露信息

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