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京津冀非保税A级物流地产市场概况（2024年第二季度）

核心内容概览

京津冀地区（JJJ）在2024年第二季度的非保税A级物流地产市场表现出一定的稳定性和复苏迹象，但整体仍面临租金下行和租赁压力的挑战。该地区在宏观经济、零售销售、第二产业及货运量等方面均呈现增长态势，但部分城市如保定、廊坊的人口吸引力有所下降。

主要观点

1. 区域经济表现

• GDP增长：2024年第二季度，JJJ整体GDP同比名义增长4.6%，上半年增长5.2%，与全国平均水平基本一致。
• 区域份额：JJJ在中国总GDP中的份额为8.3%，在总人口中的份额为7.8%，在进出口总额中的份额为11.7%，在零售销售中的份额为7.2%。
• 第二产业复苏：第二季度第二产业同比增长1.5%，上半年增长2.0%，显示出复苏迹象。
• 货运量增长：2024年第二季度公路和水路货运总量同比增长7.8%，上半年增长5.5%。

2. 人口迁移趋势

• 人口吸引力下降：2010年至2020年间，JJJ地区人口吸引力逐渐减弱，主要人口流向东南沿海如长三角和珠三角。
• 城市人口变化：2023年，北京人口为446万（+4.8%），保定为163万（-4.93%），天津为1364万（+7.0%），廊坊为50万（+6.7%）。

3. 物流市场表现

• 租金下行：2024年第二季度，JJJ整体租金环比下降3.9%，平均租金为1.13元/平方米/天。
• 入住率稳定：整体入住率保持在68.2%，其中北京73.5%（+0.4%），保定86.5%（-1.1%），廊坊61.4%（+2.4%），天津69.1%（-0.8%）。
• 市场供需变化：物流地产新供应量继续减少，净吸纳量出现反弹，缩小了供需差距。

4. 投资动态

• 投资市场低迷：2024年第二季度，中国物流地产投资市场未出现显著整盘交易，投资者保持观望态度。
• 主要交易回顾：
  • 2024年2月：高德资本与平安完成6个物流园交易，交易金额超2000万元。
  • 2023年11月：ESR与泰康完成6个物流园交易，交易金额为2300万元。
  • 2023年10月：德邦与CDH投资完成4个物流园区交易，交易金额为940万元。
  • 2023年3月：境外知名开发商与高陆完成45万平方米物流资产交易，资本化率为6.00%+。
  • 2022年5月：古德曼与NWS完成6个物流园区交易，交易金额为2290万元。
  • 2022年5月：东百集团与联动完成3个物流园区交易，交易金额为947万元。
  • 2022年6月：SC Capital与摩根士丹利完成3个物流园区交易，交易金额为850万元。
  • 2022年7月：ESR-GIC完成9个物流和工业园区交易，交易金额为4900万元。

关键信息

京津冀物流市场结构

• 天津：占据JJJ现有物流面积的50%以上，库存占区域总量的56.1%，超过1000万平方米，是北京的3.2倍。
• 北京：物流市场表现相对较好，租金和入住率均高于区域平均水平。
• 廊坊：物流市场增长显著，入住率环比上升2.4个百分点。
• 保定：物流市场表现较为低迷，入住率下降1.1个百分点。

市场趋势与展望

• 宏观经济稳定：整体经济表现相对稳定，但部分城市如保定、廊坊的人口吸引力减弱，可能影响物流需求。
• 租金下行压力：租金持续下降，表明市场仍面临下行压力，投资者需谨慎。
• 租赁市场压力：尽管净吸纳量有所回升，但整体入住率仍处于较低水平，租赁市场压力依然存在。
• 投资市场观望：由于市场环境不确定，投资者普遍采取观望策略，缺乏大规模交易。

未来展望

• 政策支持：随着京津冀协同发展战略的推进，物流地产市场有望受益于政策支持。
• 区域协调发展：未来需关注区域协调发展，提升整体市场吸引力。
• 市场平衡：市场需进一步平衡供需关系，以缓解租金下行压力。

主要作者与联系方式

• Sigrid Zhou：主任，sigrid.zhou@jll.com
• Ian Xu：高级分析师，ian.xu@ap.jll.com
• Sylvia Lau：大中华区董事总经理，sylvania.lau@jll.com
• Echo Li：华北高级总监，echo.li@jll.com
• Arnold Gao：华东高级总监，arnold.gao@jll.com
• Tracy Song：华南高级总监，tracy.song@jll.com
• George Xiong：中国价值和风险咨询负责人，jianping.xiong@jll.com
• James Liang：华西高级总监，james.liang@jll.com
• Wendy Chan：GBA增长总监，wendy.chan@jll.com

业务联系信息

• 北京：8楼，中国人寿金融中心，朝阳区振智路23号，电话 +86 10 59221300
• 成都：29/F，成都国际金融广场，洪兴路三段1号，电话 +86 28 66805000
• 重庆：45/F，重庆环球金融中心，渝中区民族路188号，电话 +86 23 63708588
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• 上海：22层，香港商业中心一期，石门一路288号，电话 +86 21 6393333
• 沈阳：21楼，沈阳财富广场A座，沈河区北站路61号，电话 +86 24 31958555
• 深圳：19/F，嘉里中心三座，福田区中心四路1号，电话 +86 755 88266608
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• 武汉：3908-09单元，心地大厦，688 Jinghan Avenue, Qiaokou District，电话 +86 27 59592100
• 西安：2202-03单元，凯德广场办公室64号西区，南二环路，雁塔区，电话 +86 29 89329800
• 香港：7楼，太古坊一期，金路979号，电话 +852 28465000
• 澳门：H单元，16/F，澳门金融和信息中心，南湾湖广场5号A座，电话 +853 28718822
• 台北：20/F-1，台北101大楼，台北市信义路五段7号，电话 +886 287589898

关于仲量联行（JLL）

• 公司简介：JLL是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司，总部位于纽约证券交易所，代码为JLL。
• 业务范围：涵盖商业、工业、酒店、住宅和零售物业的购买、建设、管理和投资。
• 中国市场：JLL在中国大陆市场已运营30年，致力于塑造房地产的未来。
• 全球业务：在全球80多个国家开展业务，员工超过10万人。

总结

2024年第二季度，京津冀非保税A级物流地产市场整体保持稳定，但部分城市如保定、廊坊面临人口吸引力下降的挑战。宏观经济和零售销售表现良好，第二产业逐步复苏，货运量持续增长。租金持续下行，入住率保持相对低位，投资市场整体低迷。未来，随着区域协同发展的推进，物流地产市场有望迎来新的机遇，但需进一步平衡供需关系，缓解租金压力。