金融产品行业深度报告-低利率时代REITs的配置价值-制度_市场与展望_30页_1mb

报告摘要

金融产品行业深度报告：低利率时代 REITs 的配置价值：制度、市场与展望

分析师：孙婷 | 执业证书：S0600524120001 | 增持（维持）
研究团队：孙婷、唐遥衎 | 发布日期：2025年07月09日

核心结论

REITs（不动产投资信托基金）作为高分派、低波动、低相关性的资产类别，在低利率环境下具有独特的配置价值。
中国REITs市场制度以政策主导、流动性保障为核心，底层资产结构持续丰富，未来有望进一步市场化、资产多元化。
税收优化、扩募机制常态化、长期资金流入是推动市场扩容和提升产品竞争力的关键变量。

分析师核心观点

⠄ REITs在中国处于成长阶段，制度虽以“政策性”为主，但未来将逐步借鉴国际市场经验，推动市场发展与产品多样化。
⠄ 基础设施REITs是当前主导板块，占存量规模多数，但消费、能源、科技等新兴资产占比提升，底层资产结构阶段性转型。
⠄ 低利率时代，REITs叠加政策支持，有望进一步巩固其作为大类资产配置工具的地位。

中报摘要与核心发现

1. 公募REITs制度与产品架构

制度差异：中国REITs采用“公募基金+ABS专项计划”双层架构，强调风险隔离与流动性保障，但受限于战略配售比例高（均值72.2%），二级流动性仍受限。
资产类型：当前试点资产包括产业园区、高速公路、保障性租赁住房等，正加速向数据中心、风电等新兴领域拓展，未来资产结构进一步多元化。
分派机制：强制分红机制使REITs收益稳定性较强，但尾部产品分红率波动显著，影响投资者收益预期。

2. REITs市场回顾与表现

一级市场：2023年规模回落，2024年反弹且资产质量提升。全年成交量放量增量，推动市场活力恢复。
二级市场表现：
- 2021–2024年REITs指数年化波动率均显著低于股票、债券等主流资产。
- 消费基础设施板块表现最强，年涨幅超40%；交通、仓储表现稳健，较为抗周期。
- 板块分化明显，尾部产品流动性不足，影响价格发现效率。
资金结构：保险公司、公募基金、券商为主要机构投资者，长期资金占比逐步提升，推动市场流动性进一步改善。

3. 未来展望

制度完善：
I 扩募机制日渐常态化，推动市场规模扩张和资产优化。
II 税收政策优化是关键驱动力，预计将推进全周期税收中性和递延政策。
产品维度：
I 资产结构逐步多元化，技术助力（如AI租金预测）提高运营效率，ESG理念渗透提升资产可持续性。
II 分层结构完善，使REITs能对应不同风险偏好投资者。
资金与流动性视角：
I 长期资金（如养老基金）持续增持，推动REITs成为长期配置目标。
II 衍生产品推出及纳入沪深港通体系，提升产品活跃度。