深度报告-20250709-东吴证券-金融产品行业深度报告_低利率时代REITs的配置价值_制度_市场与展望_30页_1mb

分析与总结：

• REITs基础概念与制度：
  REITs（房地产投资信托基金）通过将基础设施资产证券化，形成开放运作的公募基金产品，在中国采用双层法律架构下的“公募基金+ABS专项计划”结构，具备风险隔离优势。与国际市场相比，中国REITs偏重政策目标，未来有望借鉴国际市场经验，拓展资产类型，提升市场化。

• 市场发展回顾：
  REITs自2021年试点以来，底层资产类型持续丰富， 产权类和特许经营权类 分析指标逐步成熟。一级市场发行规模波动较大，受宏观经济和资金面影响。二级市场整体表现显著优于债券和股票指数，具备强低相关性，分红能力和稳定性突出。

• 未来展望：
  在低利率环境和政策支持下，REITs具备较强的资产配置吸引力：

  • 制度方面，扩募机制将常态化，税收优惠有望落地，提升市场吸引力。
  • 产品方面，数据中心、风电等新领域REITs蓄势待发，优化资产结构。
  • 资金方面，养老金、保险资金持续流入，市场流动性增强，板块分化加剧。
    消费基础设施和保障性租赁住房等新兴领域表现亮眼，仓储物流板块增长稳健，为投资者提供了多样化的配置选择。

• 风险提示：
  REITs市场存在底层资产运营质量分化、扩募机制不完善、流动性差异及治理机制不健全等风险，需重点关注资产盈利能力和机构持仓结构变化。