> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国公募REITs市场总结 ## 核心内容概览 中国公募REITs市场自2021年启动以来，已发展成为亚洲最大市场之一，累计发行规模突破2400亿元，上市数量位居亚洲首位。2026年商业不动产REITs正式启航，标志着市场底层资产谱系逐步向国际市场看齐，从基础设施拓展至消费属性更强的成熟业态。尽管市场在成长过程中面临底层资产业绩波动、供给失衡等内生矛盾，但当前调整被视为市场从情绪向价值回归的过程，为长期资金入场提供机会。 ## 主要观点与关键信息 ### 1. 公募REITs的运作架构与发行流程 - **产品架构**：采用“公募基金→ABS→项目公司”三层结构，符合中国现行法律框架。 - **发行流程**： - **准备期**：超一年，原始权益人与基金管理人主导，涉及尽调、方案设计等。 - **申报期**：需经省级发改委、国家发改委、交易所/证监会三轮审核。 - **发行期**：约1-2个月，完成基金发售和上市。 - **参与主体**： - 原始权益人：作为基金最大份额持有人，可参与治理。 - 投资者：通过基金持有人大会行使表决权。 - 基金管理人：负责底层资产的主动运营。 - ABS管理人：负责项目公司现金流提取。 - 项目公司：负责具体基础设施项目的运营。 - 托管人：监督资产使用，政策要求基金与ABS托管人必须为同一人。 - **认购方式**： - 战略配售（占比约72%） - 网下配售（占比约20%） - 公众认购（占比约8%） - **扩募机制**： - 已有10只REITs完成扩募，涉及产业园、仓储物流、保障房、能源等类型。 - 扩募审批流程从1年缩短至6个月，支持跨行业、跨区域资产整合。 ### 2. 市场结构与资产分布 - **资产类型**：包括保障房、仓储物流、园区、消费、数据中心、交通、能源、环保水务、商业不动产共九大类。 - **地域分布**：覆盖全国23个地区，集中于北京、广东、上海、江苏等沿海及核心城市群。 - **市值分布**： - 交通类规模最大，单只平均市值约38.2亿元。 - 数据中心类市值增长迅速，单只平均市值约41.7亿元。 - 保障房类基金存续期最长，平均61.6年。 ### 3. 二级市场表现与投资逻辑 - **市场走势**：自2021年6月首批REITs上市以来，市场经历了7次上涨、6次下跌及3轮震荡。 - **上涨驱动**：政策红利、制度突破（如FOF入市、OCI会计新政）及增量资金流入。 - **下跌诱因**：市场内生矛盾显化，如底层资产业绩下滑、限售份额解禁、利率上行压缩息差空间。 - **板块分化**： - 产权REITs具有高弹性与高波动，表现优于经营权REITs。 - 产权REITs分派率约5.2%，与10Y国债利差352BP，处于高位。 - 经营权REITsIRR达5.05%，与10Y国债利差357BP，处于中等水平。 ### 4. 分红机制与配置价值 - **分红制度**：强制分红，收益分配比例不低于90%。 - **分红分析**： - 提出基于等额本息假设的简化拆分方法，还原分红率。 - 对比折旧摊销还原法与摊余成本法，建立REITs与债基、红利股之间的可比参照。 - **配置价值**： - 在低利率环境下，REITs具备稳定收益、流动性及多元化配置优势。 - 与债基相比，具有更高的收益潜力；与红利股相比，具有更稳定的现金流。 ## 市场发展展望 中国公募REITs市场在经历初期探索与快速发展后，正逐步走向成熟。随着商业不动产REITs的推出，市场将进一步拓展底层资产类型，增强市场多样性。同时，市场估值调整与板块分化为长期资金入场提供机会，未来有望成为重要的财富配置工具。