20250328-华安证券-REITs研究宝典（一）_低利率时代_REITs配置价值再审视_20页_959kb

REITs低利率时代配置价值分析总结

1. 核心发展历程与特征

自2005年起，REITs在中国市场经历了从跨境试点到常态化的演变，REITs是一种通过资产证券化盘活基础设施资产的金融工具，兼具股债特性：波动小于股市，收益高于债市，政策迭代紧扣经济转型需求。2021年实现首次试点，2024年步入常态化发行阶段。

2. 市场现状与收益特征

公募REITs当前累计发行规模超过1700亿，资产类型包括交通、园区、消费等。收益与利率负相关，波动率介于股债之间。产权类REITs分红较低，经营权类REITs派息率更高，但受经营权不确定性影响。

3. 低利率环境下的配置价值

REITs在低利率下提供第三资产选择，结构积极且需求上升。2025年交投情绪回暖，认购倍数达1192倍，换手率提升。预计板块景气度高，长期规模增长潜力大。

4. 投资配置建议

短期优先高派息和抗周期品种，如保障性租赁住房REITs；消费复苏背景下可配置消费类REITs。同时，需关注资产类型分化。

5. 风险提示

存在数据失真和人为误差风险，底层资产运营是关键因素。