20150113-广发证券-土地市场_年报（2014年）-高基数下的低迷_静候回归_27页_1mb

2014年土地市场年报总结

核心内容

2014年，中国300城市土地市场整体呈现“高基数下的低迷”特征，市场热度不高，房企拿地趋于谨慎。土地市场表现呈现区域分化，一线城市热度相对较高，二线城市有所回升但整体低迷，三四线城市则继续承压。

主要观点

• 总体趋势：土地市场在高基数背景下表现疲软，整体成交量和成交金额同比下滑，但部分城市在年末表现出季节性环比上涨。
• 一线城市：
  • 土地供给同比减少，但工业用地供给大幅增加。
  • 成交面积和金额同比微降，但呈现弱回升。
  • 住宅用地仍是房企争夺重点，溢价率有所上升。
  • 商住用地占比较高，超过60%，成交金额占比超过95%。
• 二线城市：
  • 供地量平稳增长，但成交面积和金额同比大幅下降。
  • 住宅用地供应增加，但占比下降，工业用地供应和占比上升。
  • 成交溢价率偏低，房企拿地态度谨慎。
• 三四线城市：
  • 土地供给和成交均出现同比下滑，但年末环比上涨。
  • 住宅用地供应和成交占比持续下降，工业用地供应和占比有所上升。
  • 土地市场整体低迷，房企仍持观望态度。

关键信息

一、2014年12月市场表现

• 全国300城市：
  • 推出住宅用地面积2.15亿平米，成交面积1.14亿平米，成交土地出让金1960亿元。
  • 平均楼面价1722元/平米，平均溢价率8%。
  • 推出/成交比达到历史新高，表明市场热度依然较弱。

二、城市土地市场概览（2014年12月）

1. 一线城市

• 供给：合计推出地块规划建筑面积1071万平米（环比+64%，同比+12%）。
  • 住宅用地269万平米（环比-25%，同比-38%）。
  • 商办用地188万平米（环比+247%，同比+1%）。
  • 工业用地614万平米（环比+157%，同比+84%）。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积896万平米（环比+32%，同比+5%）。
  • 住宅用地234万平米（环比-45%，同比-40%）。
  • 商办用地100万平米（环比+91%，同比-40%）。
  • 工业用地562万平米（环比+179%，同比+99%）。
• 出让金：合计成交出让金375亿元，平均溢价率24%。
  • 住宅用地成交245亿元，溢价率37%。
  • 商办用地成交91亿元，溢价率5%。
  • 工业用地成交40亿元，溢价率8%。
• 趋势：供给集中入市推动成交环比上涨，但同比仍小幅下滑。

2. 二线城市

• 供给：合计推出地块规划建筑面积14873万平米（环比+133%，同比+26%）。
  • 住宅用地7850万平米（环比+126%，同比+14%）。
  • 商办用地2321万平米（环比+110%，同比0%）。
  • 工业用地4620万平米（环比+160%，同比+85%）。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积9668万平米（环比+152%，同比+4%）。
  • 住宅用地4840万平米（环比+104%，同比-4%）。
  • 商办用地1584万平米（环比+190%，同比-9%）。
  • 工业用地3174万平米（环比+260%，同比+28%）。
• 出让金：合计成交出让金1385亿元，平均溢价率5%。
  • 住宅用地成交1004亿元，溢价率15%。
  • 商办用地成交255亿元，溢价率3%。
  • 工业用地成交123亿元，溢价率7%。
• 趋势：供给和成交环比上涨，但同比仍下滑，市场热度不高。

3. 三四线城市

• 供给：合计推出地块规划建筑面积26621万平米（环比+153%，同比-24%）。
  • 住宅用地13417万平米（环比+173%，同比-24%）。
  • 商办用地5916万平米（环比+207%，同比-25%）。
  • 工业用地7024万平米（环比+99%，同比-22%）。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积12970万平米（环比+121%，同比-51%）。
  • 住宅用地6308万平米（环比+195%，同比-44%）。
  • 商办用地3082万平米（环比+96%，同比-54%）。
  • 工业用地3436万平米（环比+65%，同比-57%）。
• 出让金：合计成交出让金1149亿元，平均楼面价886元/平米。
  • 住宅用地成交711亿元，楼面价1127元/平米。
  • 商办用地成交328亿元，楼面价1065元/平米。
  • 工业用地成交96亿元，楼面价279元/平米。
• 趋势：土地集中入市推动成交环比上涨，但同比大幅下滑，市场持续低迷。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
• 三四线城市土地市场受高库存、资金压力和政府推地意愿影响，表现疲软。

行业评级

• 行业评级：买入

图表索引

• 图1：300城市推出/成交住宅用地规划建筑面积
• 图2：300城市推出住宅用地规划建筑面积同比
• 图3：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图4：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图5：300城市住宅用地成交楼面价指数（12个月移动平均）
• 图6：300城市住宅土地成交溢价率（3个月移动平均）
• 图7：一线城市土地供给（万平米，月度）
• 图8：一线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图9：一线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图10：一线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图11：一线城市土地成交（万平米，月度）
• 图12：一线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图13：一线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图14：一线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图15：一线城市土地成交（亿元，月度）
• 图16：一线城市住宅用地成交（亿元，月度）
• 图17：一线城市商办用地成交（亿元，月度）
• 图18：一线城市工业用地成交（亿元，月度）
• 图19：二线城市土地供给（万平米，月度）
• 图20：二线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图21：二线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图22：二线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图23：二线城市土地成交（万平米，月度）
• 图24：二线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图25：二线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图26：二线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图27：二线城市土地成交（亿元，月度）
• 图28：二线城市住宅用地成交（亿元，月度）
• 图29：二线城市商办用地成交（亿元，月度）
• 图30：二线城市工业用地成交（亿元，月度）
• 图31：三四线城市土地供给（万平米，月度）
• 图32：三四线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图33：三四线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图34：三四线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图35：三四线城市土地成交（万平米，月度）
• 图36：三四线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图37：三四线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图38：三四线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图39：三四线城市土地成交金额和楼面价（月度）
• 图40：三四线城市住宅用地成交金额和楼面价（月度）
• 图41：三四线城市商办用地成交金额和楼面价（月度）
• 图42：三四线城市工业用地成交金额和楼面价（月度）
• 图43：一线城市土地供给（万平米，年度）
• 图44：一线城市住宅用地供给（万平米，年度）
• 图45：一线城市商办用地供给（万平米，年度）
• 图46：一线城市工业用地供给（万平米，年度）
• 图47：一线城市土地供给结构（按建面）
• 图48：一线城市土地成交（万平米，年度）
• 图49：一线城市土地成交（亿元，年度）
• 图50：一线城市住宅用地成交（万平米，年度）
• 图51：一线城市住宅用地成交（亿元，年度）
• 图52：一线城市商办用地成交（万平米，年度）
• 图53：一线城市商办用地成交（亿元，年度）
• 图54：一线城市工业用地成交（万平米，年度）
• 图55：一线城市工业用地成交（亿元，年度）
• 图56：一线城市土地成交结构（按建面）
• 图57：一线城市土地成交结构（按金额）
• 图58：一线城市土地成交容积率
• 图59：二线城市土地供给（万平米，年度）
• 图60：二线城市住宅用地供给（万平米，年度）
• 图61：二线城市商办用地供给（万平米，年度）
• 图62：二线城市工业用地供给（万平米，年度）
• 图63：二线城市土地供给结构（按建面）
• 图64：二线城市土地成交（万平米，年度）
• 图65：二线城市土地成交（亿元，年度）
• 图66：二线城市住宅用地成交（万平米，年度）
• 图67：二线城市住宅用地成交（亿元，年度）
• 图68：二线城市商办用地成交（万平米，年度）
• 图69：二线城市商办用地成交（亿元，年度）
• 图70：二线城市工业用地成交（万平米，年度）
• 图71：二线城市工业用地成交（亿元，年度）
• 图72：二线城市土地成交结构（按建面）
• 图73：二线城市土地成交结构（按金额）
• 图74：二线城市土地成交容积率
• 图75：三四线城市土地供给（亿平米，年度）
• 图76：三四线城市住宅用地供给（亿平米，年度）
• 图77：三四线城市商办用地供给（亿平米，年度）
• 图78：三四线城市工业用地供给（亿平米，年度）
• 图79：三四线城市土地供给结构（按建面）
• 图80：三四线城市土地成交（万平米，年度）
• 图81：三四线城市土地成交（亿元，年度）
• 图82：三四线城市住宅用地成交（万平米，年度）
• 图83：三四线城市住宅用地成交（亿元，年度）
• 图84：三四线城市商办用地成交（万平米，年度）
• 图85：三四线城市商办用地成交（亿元，年度）
• 图86：三四线城市工业用地成交（万平米，年度）
• 图87：三四线城市工业用地成交（亿元，年度）
• 图88：三四线城市土地成交结构（按建面）
• 图89：三四线城市土地成交结构（按金额）

附录

表1：全国300城市成交住宅用地总价排行榜TOP10（2014年）

表2：全国300城市成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10（2014年）

总结

2014年土地市场整体表现低迷，一线城市虽受高基数影响，但仍是房企关注的重点区域，住宅用地出让金首次突破3000亿元，溢价率有所回升；二线城市供给增加但成交和溢价率偏低，房企趋于谨慎；三四线城市供地和成交同比下滑，市场持续疲软。整体来看，土地市场受多种因素影响，呈现区域分化趋势，未来需关注政策和市场环境的变化。