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商品房成交面积下降，房企债市融资持续净流出—2022年1月房地产行业观察与债市运行动态

核心内容

2022年1月，中国房地产行业整体面临销售和融资压力，商品房成交面积和价格均出现环比下降趋势，房企通过债市的净融资额为负，显示融资环境持续收紧。同时，部分房企出现信用风险，表现为债券违约、展期及信用级别下调。但政策层面持续释放利好信号，支持房企融资工具和并购贷款，有助于缓解行业资金压力。

主要观点

• 商品房销售疲软：
  1月份30大中城市商品房成交面积环比下降23.66%，同比下降30.24%，明显低于往年同期。百城新建住宅平均价格连续三个月环比下跌，显示市场整体下行压力较大。

• 房贷利率下降，放款加快：
  103个重点城市首套房贷利率降至5.56%，二套房贷利率降至5.84%，较上月均下降8个BP。房贷放款周期缩短至50天，反映银行对房地产贷款的支持力度有所增强。

• 政策支持与风险控制并行：
  中央层面出台多项政策，包括支持商品房市场满足合理住房需求、允许并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。地方层面，如青岛、北海、自贡等地放宽个人住房贷款政策，烟台降低预售资金监管比例，佛山优化房企资金审批流程。

• 房企信用风险加剧：
  1月份有3只债券违约、3只债券展期，逾期本息合计约12.53亿元。6家主体及37只债券的信用级别被下调，显示部分房企面临较大的信用风险。

• 房企融资环境逐步改善：
  尽管1月房地产行业通过债市净融资为-505.43亿元，但融资政策的优化与支持并购融资工具的出台，有助于降低房企资金断裂风险，推动行业信用稳定。

关键信息

一、商品房量价

• 1月份30大中城市商品房成交面积为1222.88万平方米，环比下降23.66%，同比下降30.24%。
• 百城新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，连续三个月下跌。
• 一线城市、二线城市住宅价格同比涨幅分别为1.71%、2.04%，三线城市为1.52%，均呈下行趋势。

二、房地产贷款

• 103个重点城市首套房贷利率为5.56%，二套房贷利率为5.84%，较上月下降8个BP。
• 房贷平均放款周期为50天，较上月缩短7天。
• 一线城市放款周期显著缩短，如广州缩短40天，北京缩短12天。

三、房地产信托

• 新成立房地产信托规模为64.71亿元，环比大幅下降。
• 平均收益率为7.45%，较上月下降0.13个百分点。

四、重点房企动态

• TOP100房企：1月份销售操盘金额同比下降39.6%，多数房企销售表现不佳。
• 金科股份：为旗下公司新增担保金额达7.5亿元，累计担保金额占净资产198.34%。
• 荣安地产：为下属公司提供不超过3亿元担保，累计担保金额占净资产248.57%。
• 建发地产：发行10亿元中期票据用于并购股权及项目建设。
• 滨江集团：拟申请注册发行35亿元中票和35亿元短期融资券。
• 碧桂园：发行39亿港元可换股债券。
• 正荣地产：获得中国银行91.4亿元授信额度。
• 合生创展：发行2.5亿美元有担保可换股债券。

五、债券市场动态

• 债券发行与到期：1月份房地产行业发行债券500.39亿元，偿还债券1005.82亿元，净融资额为-505.43亿元。
• 信用事件：1月份有3只债券违约、3只债券展期，逾期本息合计约12.53亿元。
• 信用级别调整：1月份有6家主体及37只债券的信用级别下调，无上调。
• 信用利差变化：房地产行业债券信用利差（中位数）上升4.69BP，AAA级与AA+、AA级利差缩小。

总结与展望

• 销售与融资压力持续：1月份房地产市场仍面临销售疲软和融资净流出的问题，房企需加快去库存以缓解资金压力。
• 政策支持缓解风险：政府支持并购融资、放宽贷款政策，有助于改善房企融资环境，降低信用风险。
• 信用风险仍需关注：部分房企存量债务高、土地项目积压，仍存在较大的违约风险。
• 行业有望逐步恢复：随着政策持续优化，房地产行业融资环境有望进一步改善，推动市场逐步回归正常轨道。

【作者简介】

申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部助理研究员。

【关于远东资信】

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