2022-04-10-远东资信-2022年3月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交面积下滑_房企债券融资继续净流出_19页_723kb

房地产行业分析报告总结（2022年3月数据）

一、行业运行动态

1. 商品房成交量价下滑：

   • 3月30大中城市商品房成交面积同比减少47.33%，显著低于往年同期。
   • 百城新建住宅平均价格同比涨幅降至1.72%，涨幅环比回落0.17个百分点，国 sales减少导致房企资金链压力加大，特别是部分项目去化困难，可能面临亏损风险。一线城市与三四线涨幅分化，热销城市商品房库存去化周期延长至10.83个月。

2. 房地产贷款融资改善：

   • 首套房贷利率降至5.34%（需对汇率周期缩短至34天，82城房贷利率下行，释放政策宽松信号。

二、行业政策动态

• 政策导向：
  ̶>✅”两会”提出“因城施策”支持房地产业良性循环，防范化解房地产金融风险，财政部宣佈房产税改革暂缓。
  多城市通过调整信贷政策放松限购限购，降低首付比例， 提供公积金贷款额度等，促进住房消费；部分城市调整限售政策，缓解房企交付压力。

三、重点房企动态

• 销售不佳：TOP100房企单月销售操盘金额同比下滑52.7%，超80%房企业绩下滑，部分企业资金周转困难。
• 银行融资变动：多家房企与银行达成并购融资协议，支持行业整合；碧桂园、美的、新希望地产等公司新增融资金额均达数十亿元。
• 担保风险：宋都股份、中南建设、金科股份、正荣地产等公司对外担保余额占净资产比例较高， 部分企业存在逾期担保风险。

四、债券市场动态

• 净融资负值：3月房地产行业发行债券887.37亿元，偿还1014.72亿元，净融资-127.35亿元。高负债率房企继续压减债务，存量债规模压降至3349.58亿元。
• 违约风险上升：3月新增9只债券违约，涉及阳光城、三盛宏业、福晟集团、龙光控股等，主要是高价AAA级企业信用下调引起信用利差上升。
• 信用利差扩展：房地产行业信用利差（中位数）上升8.06BP至74.47BP，较各类房企信用等级趋近AA+级别，表明市场信心下降。

五、前景展望

• 当前政策虽有助于稳定销售和资金流转，但由于经济复苏乏力和疫情防控影响，需求端恢复有限；面临债务集中到期的企业需防范资金链断裂。
• “两会”鼓励地方落实宽松政策，推动供给侧结构性改革，并防范风险事件，助力行业平稳过渡。
• 关键变量：房地产行业能否快速升温销售表现，对经济目标达成至关重要；政策持续宽松将缓解房企压力。

免责声明：此总结仅基于报告内容辅助性呈现，分析仅供参考，不构成投资建议。