2022年1月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交面积下降，房企债市融资持续净流出-20220216-远东资信-21页_754kb

商品房成交面积下降，房企债市融资持续净流出—2022年1月房地产行业观察与债市运行动态总结

核心内容

2022年1月，中国房地产行业面临成交量与价格持续下滑、房企融资环境趋紧的局面。商品房成交面积和价格均出现环比下降，房地产贷款利率下调，但整体融资仍呈现净流出状态。政策层面，中央和地方政府陆续出台措施，缓解房企资金压力，支持合理住房需求，同时推动保障性租赁住房建设。重点房企销售表现不佳，债务压力显著，部分企业出现信用风险事件，包括债券违约与展期。债券市场方面，融资规模持续为负，信用利差有所变化，部分房企通过发行债券进行并购和项目建设。

主要观点

1. 商品房量价情况

• 1月份30大中城市商品房成交面积环比减少23.66%，同比下降30.24%，仍明显低于往年同期。
• 百城新建住宅平均价格环比下跌0.01%，连续三个月下跌，同比上涨2.06%，涨幅继续回落。
• 十大城市商品房去化周期小幅下降，主要受房企推盘放缓影响。

2. 房地产贷款情况

• 1月份103个重点城市首套房贷平均利率为5.56%，二套房贷平均利率为5.84%，均较上月回落8个BP。
• 房贷平均放款周期为50天，较上月缩短7天，整体放款速度加快。
• 房企融资需求下降，房地产信托发行规模下降，平均收益率小幅下降。

3. 行业政策动态

• 银行对大型房企的承债式收并购贷款不再计入“三条红线”，缓解部分房企融资压力。
• 住建部强调处置个别头部房企逾期交付风险，推动行业良性循环。
• 多地放宽个人住房贷款政策，如青岛、北海、自贡调整公积金贷款政策，烟台降低预售资金监管比例，佛山优化融资环境。
• 多地公布保障性租赁住房建设计划，推动住房市场多元化发展。

4. 重点房企动态

• TOP100房企：1月份销售操盘金额同比下降39.6%，多数房企销售表现不佳。
• 金科股份：为旗下公司新增担保，担保余额占净资产的198.34%。
• 荣安地产：为下属公司提供不超过3亿元融资担保，担保余额占净资产的248.57%。
• 建发地产：发行10亿元中期票据，用于并购股权及项目建设。
• 滨江集团：拟申请注册发行35亿元中票和35亿元短期融资券。
• 碧桂园：发行39亿港元可换股债券，用于支持公司融资。
• 正荣地产：获得中国银行91.4亿元授信额度。
• 合生创展：发行2.5亿美元有担保可换股债券。

5. 债券市场动态

• 1月份房地产行业共发行债券500.39亿元，偿还债券1005.82亿元，净融资额为-505.43亿元。
• 2020年9月至2022年1月，房地产行业债券存量规模压降约3025.72亿元。
• 1月份新增3只债券违约、3只债券展期，逾期本息合计约12.53亿元。
• 有6家主体和37只债券的信用级别被下调，无主体级别上调。
• AAA级与AA+、AA级债券的信用利差缩小，房地产行业信用利差（中位数）环比上升4.69BP。

关键信息

• 销售表现：商品房成交量和价格持续走低，房企资金回笼压力大。
• 融资环境：房企债市融资持续净流出，房地产信托发行规模下降。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项措施，包括放宽贷款政策、支持并购融资、推动保障性租赁住房建设。
• 信用风险：部分房企出现债券违约与展期，信用级别下调，尤其是阳光城、当代节能置业、奥园集团等。
• 融资工具：建发地产、滨江集团等房企通过中期票据、短期融资券等方式进行融资，部分房企获得银行授信支持。

总结与展望

房地产行业整体面临销售疲软和融资压力，房企财务杠杆下降有利于缓解信用风险，但部分房企仍存在较大债务违约风险。政策层面不断推出支持措施，改善房企融资环境，降低资金断裂风险，推动行业稳定发展。未来需继续关注房企存量债务及土地项目情况，防止风险进一步扩大。同时，随着保障性租赁住房政策的推进，行业或将迎来新的发展机遇。