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朗诗地产（106.HK）投资评级总结

核心内容概览

朗诗地产是一家成立于2001年的房地产公司，总部位于百慕大，注册资本为6亿元人民币，员工人数为1614人，董事局主席为田明。公司主要股东包括田明（持股57.94%）、中国平安保险（6.92%）及南京市国资委（6.66%）。

主要观点

业务发展

• 代建业务稳步成长：2021年上半年，代建业务收入约4.04亿元，同比增长17.1%。代建收入占比从29%提升至46%，毛利率保持在57%。
• 新增货值稳中有升：上半年新增货值达129亿元，新增代建项目6个。绿色科技建筑是公司核心竞争力，自由方舟项目已进驻6个城市，推出3732套房屋。
• 资产轻型化战略：公司持续执行资产轻型化战略，已售未结收入总额达445亿元，同比增长7.6%。新增储备项目8个，覆盖多个城市。

财务表现

• 收入与毛利：2021年上半年，公司营收（表内收入）35.4亿元，同比增长24%。表内毛利率提升至22.6%，毛利7.99亿元，同比增长58.1%。
• 综合毛利率：整体综合毛利率为33.1%，同比提升7个百分点，主要受益于代建业务收入占比提升和开发销售业务毛利率提升。
• 美国业务增长显著：美国业务收入（表内+表外）达27.56亿元，同比增长62.7%；毛利4.17亿元，同比增长575.3%；综合毛利率提升至15.1%。

关键信息

估值模型

• 分部估值：
  • 中国地产业务：预计2021/2022年核心净利润分别为1.6亿和1.79亿元，给予5倍PE估值，对应估值分别为9.6亿和10.8亿港元。
  • 美国地产业务：Landsea Homes市值约30.9亿港元，给予50%折价，估值为10.9亿港元。
  • 代建业务：预计2021/2022年核心净利润分别为1.85亿和2.7亿元，给予10倍PE估值，对应估值分别为22.2亿和32.5亿港元。
• 总估值：2021年总估值为42.9亿港元，对应每股0.91港元；2022年总估值为54亿港元，对应每股1.14港元。

投资评级

• 维持“推荐”评级：基于公司业务转型和不同资产定价类别的估值模型，预测未来6~12个月绝对收益将超过20%，故维持“推荐”评级。

风险因素

• 业务风险：代建业务及小股操盘业务不及预期。
• 行业风险：中国房地产行业政策及市场环境变化。
• 外部风险：美国疫情对业务的影响。

投资要点总结

• 代建业务成为增长引擎，毛利率保持高位。
• 新增货值与签约额持续增长，表明市场认可。
• 资产轻型化战略有助于降低风险，提升盈利能力。
• 美国业务增长迅速，成为重要利润来源。
• 分部估值模型显示公司整体估值合理，未来增长潜力大。

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