20210518-华盛证券-朗诗地产-00106.HK-七年磨一剑_绿建+代建模式增长可期_23页_1mb

朗诗地产投资评级报告总结

核心内容概述

朗诗地产（00106.HK）是一家深耕绿色地产的国际性开发服务商，成立于2001年，总部位于中国，业务覆盖中国及美国市场。公司自2014年起实施“资产轻型化”战略，推动从传统重资产开发商向轻资产绿色企业转型。2021年4月，其美国子公司Landsea Homes在纳斯达克上市，标志着公司国际化战略的重要进展。报告首次覆盖朗诗地产，给予“推荐”评级，目标价为1.03至1.32港元，对应100%上行空间。

主要观点

1. 轻资产模式优势显著：朗诗通过“小股操盘”模式，即不控股项目仅持有一定比例股份并负责开发管理，实现低成本、高效率的项目开发，提升品牌影响力和盈利能力。
2. 绿色建筑为核心竞争力：朗诗在绿色建筑领域深耕多年，拥有大量专利技术，如“自由方舟”系列，提供健康、舒适、节能、环保的住宅产品，形成差异化竞争优势。
3. 代建行业增长潜力大：房地产代建行业未来4年新订约代建总面积预计达1.9亿平方米，GAGR超过23%。朗诗代建业务收入规模处于行业前列，有望在快速增长的市场中扩大市场份额。
4. 美国市场拓展顺利：Landsea Homes于2021年登陆纳斯达克，公司通过收购优质建商，进一步拓展亚利桑那州、佛罗里达州和德克萨斯州市场，美国业务收入增长显著。
5. 估值模型乐观：公司采用分部估值方法，综合考虑中国地产开发销售、美国地产业务和代建业务，预计2021/2022年总估值分别为48.58亿/62.27亿港元，对应目标价1.03/1.32港元。

关键信息

公司概况

• 公司名称：朗诗地产
• 所属行业：房地产
• 成立日期：2001年12月24日
• 员工人数：1614人
• 董事局主席：田明
• 主要股东：
  • 田明：57.94%
  • 中国平安保险：6.92%
  • 南京市国资委：6.66%
  • 公众股东：28.48%

财务表现（2020年）

• 总收入：89.9亿元人民币
• 表内+表外权益下收入：145.42亿元人民币（同比增长24.8%）
• 核心净利润：25.3亿元人民币
• 归母净利润：-1.01亿元人民币（同比下降108.6%）
• 基本每股收益：-0.02元人民币（同比下降100%）

业务亮点

• 中国业务：
  • 2020年新增项目可售货值约265.6亿元，85%集中在长三角及大湾区。
  • 2020年结转收入总额达202亿元，同比增长50%。
  • 表外收入增长显著，达54.2亿元，同比增长89.2%。
  • 2021年预计签约额接近500亿元人民币。
• 美国业务：
  • Landsea Homes纳斯达克上市，市值约34.11亿港元。
  • 2020年美国房地产开发销售收入同比增长16.5%至50.7亿元人民币。
  • 美国已售未结收入达27亿元，同比增长346%。
  • 通过科技赋能产品，如HPH高性能住宅、LiveFlex户型设计和Reme Halo空气净化系统，满足健康人居需求。
  • 与Apple达成战略合作，提升产品科技属性和客户体验。

估值与盈利预测

• 2021/2022年收入预测：100.5/115.7亿元人民币
• 2021/2022年归母净利润预测：4.8/6.3亿元人民币
• 2021/2022年每股收益（EPS）：0.10/0.13元人民币
• 估值方法：
  • 中国地产开发销售业务：6倍PE，2021/2022年估值分别为12.87亿/14.41亿港元
  • 美国地产业务：Landsea Homes市值32.09亿港元，折价50%后估值为11.41亿港元
  • 中国代建业务：10倍PE，2021/2022年估值分别为24.30亿/36.45亿港元
• 总估值：2021年48.58亿港元，2022年62.27亿港元，对应目标价1.03/1.32港元

风险提示

• 代建业务及小股操盘不及预期
• 政策及行业风险
• 疫情对项目交付和收入确认的潜在影响

行业分析

• 房地产代建行业：2010-2019年新签约项目数量从46个增长至347个，CAGR为25.2%。2019年新签约项目建筑面积达6749万平方米，CAGR为25%。
• 绿色建筑市场：中国绿色建筑占新开工面积比例从2006年的较低水平增长至2019年的18.2%，预计2020年新建建筑中绿色建筑面积比例将超过50%。
• 代建业务模式：相比传统房地产开发业务，代建模式受周期性影响较小，盈利能力更高。主要分为政府代建、商业代建和资本代建三种。

总结

朗诗地产凭借绿色建筑和轻资产代建模式，在中国及美国市场均展现出强劲的增长潜力。其独特的“自由方舟”产品系列和绿色科技能力，使其在行业中具备显著竞争优势。随着代建行业持续扩张及美国市场进一步拓展，公司未来业绩增长可期。基于分部估值模型，公司整体估值合理，目标价具备上行空间，因此首次覆盖给予“推荐”评级。