20220120-中泰证券-2022年物业服务投资策略_高信用坚守基本盘_高成长搏向上弹性_31页_1mb

物业服务行业分析报告总结

行业概况

• 行业名称：物业服务
• 上市公司数：截至2021年中报，A+H股上市的物业服务企业超过50家。
• 行业总市值：458141百万元
• 市场空间预测：预计2025年行业市场空间有望超过3万亿元。
• 毛利率与净利率：2021年上半年，板块毛利率达到28.91%，净利率达到15.56%，较2017年分别提升6.26个百分点和3.39个百分点。
• 收入与利润增长：2021年上半年，A+H股50家物业企业合计实现营业收入895.74亿元，同比增长68.30%；归母净利润139.41亿元，同比增长80.60%。
• 财务健康：行业资产负债率降至42%左右，有息负债约129亿元，账面现金高达1326亿元，经营性现金流强劲。

投资要点

• 行业景气度：维持在高位，行业空间广阔。
• 政策方向：以市场化和规范化为主，长期利好行业发展。
• 竞争格局：龙头优势稳固，马太效应初现。
• 运营趋势：经营更独立，业务范围延展，细分领域专业化，科技化构建护城河。

2021年资本市场表现

• 上半年表现：整体走势强劲，受政策支持和基本面表现推动。
• 下半年调整：受房地产信用风险蔓延影响，估值探至底部。
• 估值体系重塑：抗风险能力成为估值分化的主要驱动因素，公司经营稳定性取代成长性成为估值决定性因素。

投资策略

• 短期：关注高信用房企背景的头部公司，如保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。
• 中长期：关注成长性行业龙头与优质一线公司，如碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活等。
• 细分赛道：关注商管、商写等领域的优质赛道龙头与一线品牌，如华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企等。

风险提示

1. 房地产行业竣工低于预期
2. 房地产市场销售低于预期
3. 物业费市场化进度低于预期
4. 物管业务行业渗透率提升不及预期
5. 部分业态物业市场放开程度不及预期
6. 数据测算偏差风险

行业基本面总结

• 业务延展性强：从传统住宅管理向城市服务、增值服务等方向拓展，市场空间广阔。
• 轻资产经营：投入较少，成本以人力为主，抗风险能力强。
• 收入与利润高增：2021年上半年收入和利润均实现快速增长，毛利率和净利率稳步提升。
• 财务稳健：资产负债率下降，现金充足，经营性现金流强劲。

公司经营情况

• 收入增长：重点物业公司2021年上半年收入同比增长中位数为39.43%，部分公司增速超过50%。
• 利润增长：净利润增长中位数为51.15%，整体保持增长。
• 毛利率稳定：重点公司2021年上半年平均毛利率为27.85%，略有提升。
• 费用率下降：销售管理费用率降至8.71%，费用控制能力提升。
• 在管与签约面积：保持高速增长，预计全年均有望超过40%。

行业未来趋势判断

• 景气度：维持高位，行业空间依旧广阔。
• 政策支持：中央与地方政策均推动行业规范化、市场化、多元化发展。
• 格局稳定：龙头公司优势稳固，市场集中度提升。
• 运营升级：经营独立化，科技化、信息化提升管理效率。

投资建议

• 关注龙头与优质一线公司：在房地产信用风险影响下，具备较强抗风险能力的公司更具投资价值。
• 重视科技投入：科技化、智能化提升管理效率，成为竞争壁垒。
• 关注细分赛道：如商管、商写、城市服务等领域，未来增长潜力大。

重点公司表现

• 高信用房企背景公司：如保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务。
• 成长性行业龙头：如碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活。
• 细分赛道公司：如华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企。

总结

物业服务行业正处于快速成长期，市场空间广阔，政策支持显著，竞争格局逐步清晰，龙头企业优势明显。随着科技化、信息化的推进，行业管理效率有望进一步提升，未来将进入存量竞争阶段。建议投资者关注具备较强抗风险能力和成长潜力的行业龙头及优质一线公司，同时重视细分赛道的布局与能力构建。