深度报告-20220705-东北证券-2022年物业管理中期投资策略_道阻且长坚守独立前行_大潮渐退试金优质成长_33页_2mb

物业管理/房地产行业2022年中期投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了2022年物业管理行业的中期投资策略，指出行业整体业绩持续增长，但估值逻辑发生变化，从注重业绩增速转向关注关联方风险。同时，行业并购整合热度空前，但未来可能逐步降温。社区增值服务成为重要增长点，独立经营能力增强，应收款增加成为新的关注点。

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主要观点

1. 行业整体表现

• 业绩增长：2021年重点物企总营收达1484.04亿元，同比增长49.2%；总归母净利润190.51亿元，同比增长48.8%。
• 利润率趋于平稳：平均毛利率26.3%，与2020年基本持平；平均归母净利率12.8%，微降0.1pct。
• 规模扩张：在管面积达38.58亿方，同比增长47.1%；合约面积达53.23亿方，同比增长38.2%。
• 合管比下降：平均合管比从2020年的1.7降至2021年的1.59，反映物企在管面积中可即时收费项目比例上升。

2. 关联方风险变化

• 风险因素：关联方输血能力不足、股权处置风险、物企成为融资工具人风险。
• 独立性提升：第三方在管面积占比从48.2%提升至57%，新增在管面积中第三方占比从64.1%提升至72.5%，显示独立拓展能力增强。
• 战投引入：部分民企通过引入战略投资者，构建风险隔离机制，如金科服务引入博裕投资，实现股权结构多元化。

3. 并购整合趋势

• 行业整合：从“大鱼吃小鱼”向“大鱼吃大鱼”转变，国企央企开始参与。
• 并购影响：2021年主流物企货币资金总额下降5.8%，货币资金/总资产均值下降至40%，显示子弹消耗明显。
• 未来趋势：收并购热度将逐步减退，投后整合、估值逻辑变化、头部企业业态覆盖完善等因素将影响行业格局。

4. 费用与应收款变化

• 费用优化：销管费用率均值为8.9%，同比下降0.9pct；期间费用率均值为9.3%，同比下降1pct。
• 应收款增加：2021年应收账款及票据总额达382.37亿元，同比增长91.8%；应收账款/营收比从19.9%提升至23.2%，主要因收并购、政府项目账期延长、房企资金问题。

5. 社区增值服务

• 收入占比提升：重点物企社区增值服务收入平均占比达20.2%，同比增长2.9pct，成为业绩重要驱动力。
• 单面积创收能力：社区增值服务坪效从0.55元/平米/月提升至0.62元/平米/月，非资产类坪效从0.38元/平米/月提升至0.43元/平米/月。
• 品类拓展：品类广度与深度是提升坪效的关键，非资产类服务表现突出。

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关键信息

重点公司财务数据

公司	现价（元）	EPS 2021A	EPS 2022E	EPS 2023E	PE 2021A	PE 2022E	PE 2023E	评级
碧桂园服务	28.39	1.20	1.83	2.57	49.25	15.51	11.06	买入
保利物业	42.80	1.53	1.97	2.51	42.39	21.77	17.04	买入
旭辉永升服务	8.12	0.35	0.53	0.73	45.68	15.23	11.07	买入
招商积余	18.25	0.48	0.65	0.83	49.37	28.00	21.94	买入
新大正	24.38	1.02	1.46	2.07	43.94	16.66	11.80	买入

行业数据概览

指标	数据
成分股数量（只）	53
总市值（亿）	5052
流通市值（亿）	4846
市盈率（倍）	17.43
市净率（倍）	5.48
成分股总营收（亿）	1740
成分股总净利润（亿）	143
成分股资产负债率（%）	47.44

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投资建议

中长期关注

• 关注关联方稳健、风险较低的物企，如保利物业、华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、新大正。
• 关注市场化外拓能力强、社区增值服务路径清晰、生态位卡位完善的头部物企。

短期关注

• 央企物企：估值处于低位，可获得风险溢价，如中海物业。
• 民企物企：独立经营实力强，存在估值修复机遇，如碧桂园服务、旭辉永升服务、滨江服务、新城悦服务。

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风险提示

• 外拓不及预期
• 增值服务拓展不及预期
• 利润率提升不及预期