2022年物业服务行业投资策略：高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性-20220120-中泰证券-31页_1mb

物业服务行业分析总结

核心内容

物业服务行业在2021年表现强劲，行业基本面稳中向好，行业空间广阔，未来增长潜力大。分析师陈立与李垚认为，行业在2022年应维持“增持”评级。

主要观点

1. 行业规模持续扩大：预计2025年行业市场空间有望达到3万亿元，行业整体保持高增长态势。
2. 收入与利润高增：2021年上半年，A+H股50家物业企业合计实现归母净利润139.41亿元，同比增长80.60%；毛利率从2017年的22.65%升至2021年H1的28.91%，净利率从12.17%升至15.56%。
3. 公司间出现分化：背靠房地产开发商、住宅业态占比高、具备较强交付体量及并购逻辑的公司营收利润增速较快；而国企背景、商管业态及纯第三方物业公司的增速相对略慢。
4. 财务健康，现金充足：行业整体资产负债率降至42%左右，多数公司账面现金充足，无有息负债，具备较强的抗风险能力。
5. 资本市场表现波动：2021年上半年物业板块表现强势，下半年因房地产信用风险及政策担忧出现调整，估值体系重塑。
6. 政策导向积极：中央与地方政策均支持物业行业的市场化、规范化及多元化发展，对优质公司是长期利好。
7. 格局趋于集中：龙头优势稳固，马太效应初现，未来强者恒强。
8. 科技化与专业化是趋势：头部公司通过科技化、智能化投入构建竞争壁垒，推动行业向高质量发展。

关键信息

行业基本面

• 市场空间：预计2025年达到3万亿元，未来增长潜力大。
• 业务延展性：从社区走向城市，覆盖基础服务、增值服务、城市服务等多个领域。
• 利润率：毛利率和净利率均有所提升，未来有望维持稳定。

公司经营状况

• 收入增长：18家重点物业公司2021年H1收入同比增长中位数为39.43%，净利率提升至15.90%。
• 费用率下降：销售管理费用率从2017年的约14%降至2021年H1的约11%。
• 在管与签约面积：保持高速增长，全年有望超过40%。
• 现金状况：在手现金充足，多数公司为净现金状态。

资本市场表现

• 上半年强势，下半年调整：受房地产信用风险及政策担忧影响，估值探至底部。
• 估值体系重塑：抗风险能力成为估值的决定性因素，公司间估值分化显著。

投资策略

• 短期：关注高信用房企背景的头部公司，如保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。
• 中长期：关注成长型行业龙头与优质一线公司，如碧桂园服务、融创服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务等。
• 细分赛道：如商管、商写等，未来3-5年存在量价齐升逻辑，建议关注优质赛道龙头与一线品牌。

风险提示

• 房地产竣工及销售低于预期
• 物业费市场化进度低于预期
• 行业渗透率提升不及预期
• 部分业态物业市场放开程度不足
• 数据测算偏差风险

行业趋势判断

景气度

• 行业景气度维持在高位，市场空间广阔。
• 三大业务板块均有万亿市场潜力，头部公司市占率较低，未来仍有增长空间。

政策

• 政策方向为市场化与规范化，鼓励物业企业拓展多元服务。
• 地方政策落地推动行业规范化，提升市场化水平。

格局

• 头部公司具备较强竞争优势，未来行业集中度有望进一步提升。
• 房地产开发商为物业子公司建立护城河，头部公司具备品牌与规模优势。

运营

• 经营更加独立，第三方项目占比提升。
• 业务范围延展，细分领域专业化。
• 科技化投入构建竞争壁垒，提升管理效能。

总结

物业服务行业正处于快速发展阶段，具备广阔的市场空间和较高的增长潜力。行业基本面稳健，公司间分化明显，头部公司凭借强大的品牌、规模及科技投入持续领先。政策层面支持行业规范化与市场化发展，对优质公司长期利好。投资策略上，短期建议关注高信用房企背景的公司，中长期关注成长型龙头与优质一线公司。未来行业将向科技化、专业化、市场化方向发展，强者恒强趋势明显。