【亿翰智库】8月房地产行业月报（第74期）：商品住宅成交量仅优于2月，存量房贷利率下调应有空间_20页_1mb

2024年8月房地产行业月报总结
行业政策：8月楼市政策延续优化宽松趋势。中央层面聚焦“推动高质量发展”发布会，提出现房销售试点、房屋养老金及“白名单”制度等方向，旨在完善住房供应体系与全生命周期安全管理。地方政策侧重住房公积金调整、购房补贴及土地供应优化，如上海推行“双高双竞”土拍规则，南京、杭州等地提供购房补贴，广州花都区购房赠人才绿卡。预计9月存量房贷利率下调将成为政策焦点，但整体仍以解决存量压力为主，难以刺激市场大幅反弹。

住宅市场：8月全国商品住宅销售面积8394万平米，环比下降246%，同比下降348%，为2024年度第二低。一线城市成交2322万平米，环比降37%；核心二线城市成交3872万平米，环比降146%；普通二线城市成交2157万平米，环比升29%；三四线城市成交2200万平米，环比降23%。多数城市去化周期超18个月警戒线，宁波达377个月。受5月刺激政策效用减弱及市场低迷影响，新房与二手房成交均走低，部分二线城市下滑明显。9月传统销售旺季或推动成交量小幅回升，但市场整体仍面临库存压力。

土地市场：8月全国住宅用地供应面积63330万平米，环比升178%，宗数1381宗，环比升108%。低密度地块供应占比上升，南京、苏州、杭州、成都等地推出多宗容积率低于15的地块。成交面积42949万平米，同比下降66%，环比升159%。上海徐汇地块以131万元/平米楼面价刷新纪录，成为新地王；杭州拱墅区地块溢价率高达3652%，南京34宗地块成交总额1379亿元，居全国首位。但多数地块以底价成交，显示土地市场热度分化，优质地块稀缺。预计金九银十期间低密度宅地供应将增加，优质地块热度或提升。

企业经营：整体投融力度回升，销售持续疲软。企业权益拿地金额10393亿元，环比升146%，地方国企拿地占比显著增加。TOP200房企8月销售额27352亿元，环比降138%，同比下降345%，单月销售额低于3000亿元。其中，融创中国因高端项目表现突出（如上海壹号院二期、锦园项目），8月销售额同比增74%，环比增4倍，为年内第二高。中海地产单月销售额近200亿元，环比增40%，同比仅降2%，表现韧性较强。融资方面，境内债净融资转正（779亿元），平均票面利率25%；海外债融资显著下滑，仅新世界发展发行4亿美元美元债。

总结：8月房地产市场延续淡季表现，政策松绑与市场观望并存。中央推进现房销售与房屋养老金试点，地方政策以公积金、补贴及土地优化为主，但政策落地仍需时间。住宅成交持续低迷，库存压力未缓解，土地市场热度分化，优质地块稀缺与高溢价成交并存。房企投融活动恢复，但销售表现疲软，头部企业通过高端项目维持业绩，融资环境有所改善但海外债仍受压制。行业仍需等待更大力度的政策支持及经济回暖以刺激需求。