20161129-华安证券-房地产行业周报_周成交低迷_同比跌幅扩大_26页_2mb

行业总结：房地产市场动态与政策分析

核心内容

本周房地产行业整体表现较为低迷，新房成交面积同比跌幅扩大，二手房市场亦持续低迷。然而，部分区域和企业表现优于市场平均水平，政策层面出台了一系列鼓励城镇低效用地再开发的措施，为行业提供了新的发展方向。

主要观点

• 政策动态：国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》，提出五项鼓励措施，旨在优化土地利用结构，提升土地使用效率，并鼓励多方参与开发。
• 市场表现：申万房地产指数本周上涨2.69%，沪深300指数上涨3.04%，房地产板块相对收益为-0.35%。在142家房企中，87家上涨，18家停牌，37家下跌。
• 区域差异：环渤海、珠三角地区楼市表现较好，部分城市成交量有所反弹；而石家庄、武汉、厦门等地成交量持续低迷，跌幅显著。
• 库存与去化周期：全国14城库存指数小幅回升，去化周期延长3.80%。其中，二线城市去化周期延长最为明显，而厦门因新房成交改善，去化周期有所缩减。

关键信息

1. 政策分析

• 五项鼓励措施：
  • 鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发；
  • 积极引导城中村集体建设用地改造开发；
  • 鼓励产业转型升级以优化用地结构；
  • 鼓励集中成片开发；
  • 加强公共设施和民生项目建设。
• 政策目标：通过建立激励机制和协商机制，推动低效用地再开发，实现利益共享，增强市场参与动力。
• 政策实施难点：涉及多方利益协调，需依法依规解决历史遗留问题，提高透明度和公众参与度。

2. 行业数据追踪

2.1 新房成交数据

• 全国新房成交：349.86万平方米，环比下降12%，同比下降41%。
• 一线城市：成交面积68.73万平方米，环比下降7%，同比下降37%。
• 二线城市：成交面积212.79万平方米，环比下降14%，同比下降47%。
• 三线城市：成交面积138.51万平方米，环比上涨10%，同比下降19%。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：环比上涨12.04%；
  • 珠三角地区：环比上涨27.04%；
  • 部分城市如惠州、东莞、大连、青岛成交量有所回升。

2.2 库存与去化周期

• 全国14城库存指数：小幅回升，去化周期延长3.80%。
• 一线、二线、三线城市去化周期：分别延长4.94%、5.63%和0.58%。
• 个别城市表现：
  • 厦门：去化周期缩减12%；
  • 杭州、南京：去化周期延长11%、10%。

2.3 二手房市场

• 全国10城二手房成交：134.49万平方米，环比下降5%，同比下降20%。
• 成交降幅最大的城市：扬州（-20%）、南昌（-16%）、杭州（-14%）。
• 成交量回升城市：南京（+7%）、厦门（+9%）。

房地产企业市场表现

• 申万房地产指数：上涨2.69%，排在28个申万一级行业第6位。
• 涨幅前五个股：
  • 华鑫股份：46.35%
  • 绵石投资：28.93%
  • 大连友谊：23.38%
  • 招商蛇口：18.46%
  • 东方银星：18.26%
• 跌幅前五个股：
  • 新潮能源：-12.36%
  • 同达创业：-11.06%
  • *ST珠江：-9.28%
  • 深大通：-6.50%
  • 廊坊发展：-5.27%
• 重点公司动态：
  • 华鑫股份：重大资产重组方案获上海市国资委原则同意，拟通过资产置换及非公开发行股份收购华鑫证券有限责任公司92%股权。

投资评级说明

• 行业评级：增持。
• 评级标准：
  • 买入：投资收益率领先沪深300指数15%以上；
  • 增持：投资收益率领先沪深300指数5%-15%；
  • 中性：投资收益率与沪深300指数变动幅度在-5%至5%之间；
  • 减持：投资收益率落后沪深300指数5%-15%；
  • 卖出：投资收益率落后沪深300指数15%以上；
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性事件无法给出明确评级。

信息披露

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总结

当前房地产市场整体仍处于调整阶段，新房与二手房成交均呈现下滑趋势，但部分区域如环渤海、珠三角表现相对较好。政策层面鼓励城镇低效用地再开发，有助于提升土地利用效率和市场活力。房地产板块整体上涨，但涨跌幅差异较大，部分企业表现突出，如华鑫股份。市场仍需关注政策实施效果及区域市场变化。