2018房地产行业发展报告（预测篇）-国家信息中心-2018.3-35页-1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容

2018年房地产行业在“房住不炒”政策基调下，整体市场将呈现平稳降温态势，调控政策保持连续性和稳定性，房地产市场进一步向民生保障和长效机制建设转型。政策导向强调住房制度改革，推动租购并举，完善住房供应体系，同时稳妥推进房地产税立法，加快房地产市场去杠杆进程。

主要观点

• 政策调控持续收紧：房地产市场调控仍将持续，尤其三四线城市将成为调控重点，以抑制房价过快上涨和防范泡沫风险。
• 楼市降温：全国商品房销售面积将同比下降6%～7%，房价上涨动力减弱，70个大中城市房价可能由涨转跌。
• 融资环境收紧：房企融资渠道全面收紧，开发投资增速预计有所回落，到位资金可能陷入负增长。
• 行业集中度提升：千亿房企数量增加，行业整合加速，百亿房企通过收并购拿地成为趋势。
• 住房制度改革深化：租购并举制度逐步建立，公租房、租赁住房、共有产权住房等将成为信贷支持重点。

关键信息

政策趋势预测

1. 坚持“房住不炒”：中央政策重申房地产的居住属性，弱化其投资属性。
2. 精准差别化调控：各地政策将更加细化，一城一策、一城多策成为主流。
3. 完善住房供应体系：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
4. 推进房地产税立法：房地产税立法预计最快于2020年完成，2022年可能开始征收。

市场供求分析及预测

1. 销售温和降温：全国商品房销售面积同比下降6%～7%，三四线城市销售亮点突出。
2. 新开工增速放缓：商品房新开工面积同比下降2%～3%，市场预期逐步弱化。
3. 库存去化显著：商品房待售面积降至新低，尤其商品住宅库存去化效果明显。
4. 房价由涨转跌：70个大中城市新建商品住宅价格在二季度或由涨转跌，全年销售均价仍将小幅上涨。

投融资分析及预测

1. 土地市场回归理性：土地交易市场热度下降，三四线城市成为房企布局重点。
2. 开发投资结构性增长：开发投资增速预计降至4%～5%，重点支持棚改、租赁住房等。
3. 到位资金负增长：房企融资渠道受限，到位资金预计同比下降5%左右。
4. 融资模式创新：房企将更多依赖信托、海外融资等渠道，推动融资模式创新。

市场竞争分析及预测

1. 行业集中度提升：千亿房企增至17家，TOP10房企集中度有望达35%。
2. 收并购盛行：百亿房企通过收并购拿地，推动行业整合。
3. 重点房企表现突出：碧桂园、万科、恒大、融创等房企在销售和拿地方面表现领先。

投资建议

1. 落实住房贷款差别化政策：优先支持首套刚需，适度支持改善需求，遏制投机炒房。
2. 完善差异化信贷措施：根据各地调控政策，灵活调整信贷投放重点。
3. 创新业务融资模式：推动住房租赁、保障房等领域的金融产品创新，支持其发展。

关键指标预测

图表目录（关键指标）

• 图1：1986～2017年房地产开发投资占城镇固定资产投资比重
• 图2：双轨制租购并举住房供应体系
• 图3：2011～2018年城镇棚户区改造开工量
• 图4：2017年以来商品房累计销售面积及同比增速
• 图5：2017年以来商品房累计新开工面积及同比增速
• 图6：2017年以来商品房及商品住宅待售面积及同比增速
• 图7：2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动
• 图8：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速
• 图9：2009年以来住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重
• 图10：2009年以来房地产资金融资占比及个人房贷杠杆率
• 图11：2009～2017年土地购置面积增速与商品房销售面积增速比较
• 图12：2018～2020年商品房销售面积、销售额及增速预测
• 图13：2018～2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测
• 图14：2010～2017年房地产开发土地购置均价及占销售均价的比重
• 图15：2009～2017年房地产用地实际供应量、增速及占比
• 图16：2017年以来房地产开发土地购置面积及同比增速
• 图17：2017年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速
• 图18：2017年以来房地产开发企业本年实际到位资金累计同比增速
• 图19：2006～2017年房地产开发投资对城镇固定资产投资增长的贡献率
• 图20：2018～2020年房地产开发投资总额及增速预测
• 图21：2018～2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测