房地产行业：2018房地产行业发展报告（预测篇）-20180423-国家信息中心-35页-1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容概述

2018年房地产行业发展报告指出，房地产市场在“房住不炒”政策基调下将保持平稳降温趋势。政策调控、货币环境和市场供求关系共同作用，导致房地产市场进入调整期。同时，住房制度改革、租购并举成为重点方向，房地产税立法也在稳步推进，行业集中度提升和房企收并购活跃成为市场发展的重要特征。报告还对2018年市场供需、投融资及竞争格局进行了详细预测，并提出了相应的投资建议。

主要观点与关键信息

政策趋势预测

1. 坚持“房住不炒”
   房地产市场定位回归居住属性，弱化投资属性，政策基调保持稳定，调控力度不减。

2. 实行精准差别化调控
   各地根据市场情况实行差异化调控政策，调控范围持续扩大，热点城市政策深化，三四线城市成为调控重点。

3. 完善住房供应体系
   加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动住房租赁市场发展，支持共有产权住房建设。

4. 稳妥推进房地产税立法
   房地产税立法流程加快，预计最快于2020年完成，2022年可能开始征收，房地产税将成为长效机制建设的重要组成部分。

市场供求分析及预测

1. 销售温和降温
   2017年以来，热点一二线城市销售明显降温，三四线城市销售保持增长，但增速放缓。预计2018年全年商品房销售面积同比下降 6%～7%。

2. 新开工面积增速回落
   受销售降温及土地市场理性回归影响，商品房新开工面积预计全年同比下降 2%～3%，市场整体进入调整期。

3. 去库存成效显著
   普通二线、三四线城市库存去化明显，商品房待售面积降至2014年末以来新低，去库存任务基本完成。

4. 房价由涨转跌
   大中城市房价过快上涨势头被抑制，70个大中城市房价或于二季度开始由涨转跌，全年销售均价仍将小幅上涨 3%～4%。

投融资分析及预测

1. 土地市场趋于理性
   2017年土地交易市场异常火热，但进入2018年，土地购置面积增速回落，地价涨幅趋缓，三四线城市土地市场逐步降温。

2. 开发投资结构性增长
   开发投资增长趋于平稳，全年预计同比增长 4%～5%。棚改、租赁住房、特色小镇等将成为投资重点。

3. 到位资金面临负增长压力
   由于融资渠道收紧和销售资金回笼困难，房地产开发企业到位资金预计全年陷入负增长，同比下降 5% 左右。

4. 房企融资环境恶化
   融资渠道全面收紧，开发贷、个人按揭贷款等传统融资方式受限，房企被迫转向信托、海外融资等成本较高的渠道。

市场竞争分析及预测

1. 行业集中度快速提升
   千亿房企数量增至17家，TOP10房企市场集中度达 24.1%，TOP100房企集中度达 55.5%，强者恒强趋势明显。

2. 百亿房企收并购活跃
   收并购成为百亿房企获取土地的重要方式，50家百亿房企收并购拿地金额达3109.2亿元，占拿地总金额的 15%，房地产市场进入洗牌整合阶段。

3. 行业整合加速
   中小房企面临资金链断裂风险，将加速退出或被兼并，市场份额逐步向大型房企集中。

投资建议

1. 落实住房贷款差别化政策
   银行业金融机构应根据需求类型实行差别化信贷政策，优先支持首套刚需，适度支持改善需求，坚决遏制投机炒房。

2. 完善差异化信贷措施
   针对各地调控政策变化，调整信贷投放策略，支持住房租赁市场发展，优化信贷产品结构。

3. 创新业务融资模式
   推动住房租赁、共有产权住房等领域的金融产品创新，探索全产业链金融服务模式，包括企业端、个人端和项目端。

关键指标预测

附：图表说明

• 图1：1986～2017年房地产开发投资占城镇固定资产投资比重
• 图2：双轨制租购并举住房供应体系
• 图3：2011～2018年城镇棚户区改造开工量
• 图4：2017年以来商品房累计销售面积及同比增速
• 图5：2017年以来商品房累计新开工面积及同比增速
• 图6：2017年以来商品房及商品住宅待售面积及同比增速
• 图7：2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动
• 图8：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速
• 图9：2009年以来住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重
• 图10：2009～2017年房地产用地实际供应量、增速及占比
• 图11：2018～2020年商品房销售面积、销售额及增速预测
• 图12：2018～2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测
• 图13：2006～2017年房地产开发投资对城镇固定资产投资增长的贡献率
• 图14：2010～2017年房地产开发土地购置均价及占销售均价的比重
• 图15：2018～2020年房地产开发投资总额及增速预测
• 图16：2018～2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测
• 图17：2009～2017年房地产用地实际供应量、增速及占比
• 图18：2017年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速
• 图19：2018～2020年商品房销售面积、销售额及增速预测
• 图20：2018～2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测
• 图21：2018～2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测

总结

2018年房地产行业将继续在“房住不炒+精准调控+长效机制”政策框架下运行，市场整体趋于平稳降温，销售和投资增速放缓。住房租赁、共有产权住房等新兴领域将成为政策支持的重点，推动行业向多元化、规范化方向发展。同时，房企收并购活跃，行业集中度提升，市场整合加速。银行业金融机构应积极调整信贷结构，创新融资模式，以适应新时代住房制度改革要求，支持市场平稳健康发展。