20180423-国家信息中心-2018年房地产行业发展报告——预测篇_楼市调控不动摇不松劲_房地产市场将平稳降温_35页_1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容

2018年房地产行业发展报告全面分析了房地产市场调控政策、市场供求关系、投融资趋势及市场竞争格局，预测了未来三年的市场走势，并提出了针对银行业金融机构的投资建议。

主要观点

• 政策基调：坚持“房住不炒”总方针，实行精准差别化调控，加快建立租购并举的住房制度，房地产市场将平稳降温。
• 市场供求：商品房销售温和降温，三四线城市成为调控重点，市场预期进一步弱化，房价上涨动力减弱。
• 投融资趋势：土地市场逐步回归理性，开发投资增速回落，房企融资渠道全面收紧，资金链紧张局面加剧。
• 市场竞争：行业集中度提升，千亿房企数量增加，百亿房企通过收并购拿地加速整合，市场洗牌趋势明显。
• 投资建议：银行需落实住房贷款差别化政策，密切关注各地调控变化，创新业务融资模式，支持保障房和租赁住房发展。

关键信息

一、政策趋势预测

1. 坚持“房住不炒”

   • 房地产市场定位回归居住属性，弱化投资属性。
   • 强调住房制度改革和长效机制建设，推动租购并举。

2. 实行精准差别化调控

   • 楼市调控不会出现实质松动，政策向非热点城市扩散。
   • 各地将实行“一城一策”或“一城多策”的调控模式。

3. 完善住房供应体系

   • 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
   • 启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度。

4. 稳妥推进房地产税立法

   • 房地产税立法预计最快于2020年完成，2022年可能开始征收。
   • 住房租赁立法和监管将成为政策重点。

二、市场供求分析及预测

1. 销售降温

   • 2017年商品房销售面积同比增长7.7%，2018年1~2月下降至4.1%。
   • 2018年全年商品房销售面积预计同比下降6%~7%。

2. 新开工增速放缓

   • 2017年商品房新开工面积同比增长7.0%，2018年1~2月增速降至2.9%。
   • 2018年全年商品房新开工面积预计同比下降2%~3%。

3. 去库存成效显著

   • 截至2018年2月末，商品房待售面积降至2014年末以来新低。
   • 三四线城市去库存表现突出，但部分城市房价地价泡沫显现。

4. 房价走势分化

   • 一线城市房价同比连续下跌，部分热点二线城市降温明显。
   • 三四线城市房价涨幅高位回落，70个大中城市房价或将由涨转跌。

三、投融资分析及预测

1. 土地市场降温

   • 2017年土地购置面积同比增长15.8%，2018年1~2月下降至-1.2%。
   • 土地成交均价同比上涨29.0%，但2018年增速放缓。

2. 开发投资增速回落

   • 2017年房地产开发投资同比增长7.0%，2018年1~2月增长9.9%。
   • 2018年全年开发投资预计同比增长4%~5%，增速明显放缓。

3. 到位资金陷入负增长

   • 2017年到位资金同比增长8.2%，2018年1~2月增速降至4.8%。
   • 2018年全年到位资金预计同比下降5%左右。

4. 融资渠道收紧

   • 房企融资全面受限，资金链压力加剧。
   • 信托、海外融资成为重要补充，但成本上升。

四、市场竞争分析及预测

1. 行业集中度提升

   • 2017年TOP10房企市场集中度达24.1%，TOP100房企集中度达55.5%。
   • 千亿房企增至17家，行业强者恒强趋势明显。

2. 收并购拿地盛行

   • 百亿房企通过收并购拿地金额占比达15%。
   • 融创、阳光城、泰禾等房企收并购占比最高，达78%~68.9%。

3. 行业整合加速

   • 中小房企面临资金断裂风险，可能被收购或淘汰。
   • 未来市场份额将向大型房企和正在成长的中型房企集中。

五、投资建议

1. 落实差别化信贷政策

   • 优先支持首套刚需，适度支持改善需求，遏制投机炒房。
   • 严格审核首付资金来源和借款人收入真实性，防止资金违规流入房地产。

2. 完善差异化信贷措施

   • 针对不同城市调控政策，调整信贷投放策略。
   • 热点城市支持租赁市场发展，三四线城市继续去库存支持。

3. 创新业务融资模式

   • 推动住房租赁、保障房、共有产权房等新业务增长点。
   • 支持房企通过资产证券化、REITs等方式融资，加快轻资产运营。

图表概览

• 图1：1986~2017年房地产开发投资占城镇固定资产投资比重
• 图2：双轨制租购并举住房供应体系
• 图3：2011~2018年城镇棚户区改造开工量
• 图4：2017年以来商品房累计销售面积及同比增速
• 图5：2017年以来商品房累计新开工面积及同比增速
• 图6：2017年以来商品房及商品住宅待售面积及同比增速
• 图7：2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动
• 图8：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速
• 图9：2009年以来住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重
• 图10：2009年以来房地产资金融资占比及个人房贷杠杆率
• 图11：2009~2017年土地购置面积增速与商品房销售面积增速比较
• 图12：2018~2020年商品房销售面积、销售额及增速预测
• 图13：2018~2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测
• 图14：2010~2017年房地产开发土地购置均价及占销售均价的比重
• 图15：2009~2017年房地产用地实际供应量、增速及占比
• 图16：2017年以来房地产开发土地购置面积及同比增速
• 图17：2017年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速
• 图18：2017年以来房地产开发企业本年实际到位资金累计同比增速
• 图19：2006~2017年房地产开发投资对城镇固定资产投资增长的贡献率
• 图20：2018~2020年房地产开发投资总额及增速预测
• 图21：2018~2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测

表格概览

• 表1：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述
• 表2：2015~2017年房地产行业国内市场集中度
• 表3：2016~2017年百亿以上规模房企数量变动
• 表4：2017年房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20
• 表5：房地产行业关键指标预测（当季/年度预测）
• 表6：2018年1~2月房地产行业关键指标