2018房地产行业发展报告（预测篇）_33页_1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容

2018年房地产行业在“房住不炒”的政策基调下，整体将呈现平稳降温趋势，但不会出现大幅下滑。政策层面强调住房制度改革、精准调控与长效机制建设，房地产市场调控力度不减，但更注重地方差异化执行。与此同时，货币政策保持稳中偏紧，房地产去杠杆持续推进，资金链紧张成为行业常态。

主要观点

• 楼市调控：调控政策将持续深化，热点一二线城市仍为重点调控对象，三四线城市将逐步加入调控范围，防止房价泡沫。
• 住房制度改革：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产回归居住属性。
• 货币政策：房地产去杠杆将持续，货币供应保持中性，房地产融资渠道全面收紧。
• 行业整合：房地产市场集中度快速提升，千亿房企数量增加，收并购成为百亿房企扩张的主要方式，中小房企面临淘汰风险。
• 市场供需：商品房销售温和降温，销售面积预计同比下降6%~7%，新开工面积增速放缓，待售面积降至新低，市场预期进一步弱化。

关键信息

一、政策趋势

1. “房住不炒”：成为政策主基调，强调住房的居住属性，抑制投机炒房。
2. 精准调控：各地将根据市场情况实施差异化政策，调控力度和范围持续扩大。
3. 长效机制：房地产税立法稳步推进，住房租赁市场、保障房建设等成为政策重点。

二、市场供求预测

1. 销售降温：2018年商品房销售面积将同比下降6%~7%，三四线城市增长放缓。
2. 新开工走弱：商品房新开工面积预计全年同比下降2%~3%，增速明显回落。
3. 待售面积下降：普通二线和三四线城市去库存成效显著，商品房待售面积降至2014年末以来新低。
4. 房价走势：70个大中城市房价由涨转跌的拐点可能出现在二三季度，全年销售均价小幅上涨3%~4%。

三、投融资分析

1. 土地市场：土地购置面积增速高于商品房销售面积，但三四线城市地价上涨过快，市场趋于理性。
2. 开发投资：全年开发投资增速预计在4%~5%之间，结构性增长成为趋势。
3. 到位资金：受融资渠道收紧影响，到位资金增速震荡下滑，预计全年陷入负增长。
4. 房企融资：融资环境恶化，开发贷、定金及预收款增速放缓，信托和海外融资成为补充。

四、市场竞争预测

1. 行业集中度提升：千亿房企增至17家，市场格局进一步集中，龙头房企竞争优势凸显。
2. 收并购盛行：百亿房企通过收并购拿地，加速行业整合，中小房企面临被收购或淘汰风险。
3. 业务转型：房企将加快向租赁住房、保障房、特色小镇等方向转型，寻求新的增长点。

投资建议

1. 落实差别化信贷政策：优先支持首套刚需，适度支持改善需求，严格限制投机购房。
2. 关注政策变化：完善差异化信贷措施，适应各地房地产市场发展需求。
3. 创新融资模式：加快房地产相关信贷结构调整，探索适应新时代的金融产品和服务，如住房租赁相关融资、资产证券化等。

关键指标预测

• 商品房销售面积：预计全年同比下降6%~7%，2018年1~2月同比增长4.1%。
• 商品房新开工面积：预计全年同比下降2%~3%，2018年1~2月同比增长2.9%。
• 商品房待售面积：2018年2月末待售面积为58468万平方米，同比下降17.1%。
• 房地产开发投资：预计全年同比增长4%~5%，2018年1~2月同比增长9.9%。
• 到位资金：预计全年陷入负增长，同比下降约5%。
• 土地购置面积：2018年1~2月同比下降1.2%，全年增速预计为-4.0%。

图表目录摘要

• 图1：1986~2017年房地产开发投资占城镇固定资产投资比重。
• 图2：双轨制租购并举住房供应体系。
• 图3：2017年以来商品房累计销售面积及同比增速。
• 图4：2017年以来商品房累计新开工面积及同比增速。
• 图5：2017年以来商品房及商品住宅待售面积及同比增速。
• 图6：2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动。
• 图7：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速。
• 图8：2009年以来住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重。
• 图9：2009年以来房地产资金融资占比及个人房贷杠杆率。
• 图10：2009~2017年土地购置面积增速与商品房销售面积增速比较。
• 图11：2018~2020年商品房销售面积、销售额及增速预测。
• 图12：2018~2020年商品房新开工、竣工面积及增速预测。
• 图13：2018~2020年房地产开发投资总额及增速预测。
• 图14：2018~2020年房地产开发企业本年实际到位资金及增速预测。

表格目录摘要

• 表1：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述。
• 表2：2015~2017年房地产行业国内市场集中度。
• 表3：2016~2017年百亿以上规模房企数量变动。
• 表4：2017年房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20。
• 表5：房地产行业关键指标预测（当季/年度预测）。
• 表6：2018年1~2月房地产行业关键指标。

总结

2018年房地产行业将面临持续调控、资金链紧张、市场分化加剧等多重挑战。政策导向明确，强调住房的居住属性，推动市场向租购并举、多主体供给的方向发展。行业集中度进一步提升，千亿房企数量增加，收并购成为主要扩张方式。同时，融资渠道收紧，房企需寻求多元化融资方式，加快转型。整体来看，房地产市场将进入平稳降温阶段，为长效机制建设争取时间。