2018房地产行业发展报告（预测篇）-国家信息中心-2018.3-35页_1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容

2018年房地产行业在“房住不炒”的政策基调下，整体市场仍将保持平稳降温。楼市调控政策持续深化，热点一二线城市成交量下降，三四线城市虽有增长但泡沫风险上升。房地产市场将逐步回归居住属性，融资渠道收紧，资金链紧张，开发投资增速回落，但稳增长仍依赖房地产投资。住房制度改革加快，租购并举成为重点，房地产税立法进程稳步推进。

主要观点

• 楼市调控持续：2018年楼市调控不会松动，热点城市政策深化，三四线城市调控范围扩大，以抑制房价过快上涨和泡沫。
• 政策基调明确：坚持“房住不炒”、实行“精准调控”、推进“长效机制”，房地产金融政策将更加审慎。
• 市场结构变化：行业集中度快速提升，千亿房企增至17家，收并购成为百亿房企扩张的主要方式，中小房企面临淘汰。
• 融资环境恶化：房企融资渠道全面收紧，开发贷、个人按揭贷款等受限制，信托和海外融资成为主要替代方式，资金链压力加大。
• 市场供求关系：商品房销售面积温和降温，但全年预计下降6%~7%；新开工面积增速放缓，全年预计下降2%~3%；待售面积降至新低，去库存成效显著。
• 房价走势分化：一线城市房价持续下跌，部分二线城市和三四线城市房价上涨，但全年商品房均价仍将小幅上涨3%~4%。
• 住房制度改革：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点支持租赁住房、公租房、共有产权住房等。

关键信息

市场动态

• 销售情况：2017年商品房销售面积同比增长7.7%，2018年1~2月同比增长4.1%，全年预计下降6%~7%。
• 新开工情况：2017年商品房新开工面积同比增长7.0%，2018年1~2月同比增长2.9%，全年预计下降2%~3%。
• 待售面积：截至2018年2月，商品房待售面积降至2014年末以来新低，普通二线城市和三四线城市去库存成效显著。
• 房价走势：70个大中城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，全年商品房均价上涨3%~4%。

政策分析

• 调控政策：2018年政策将继续保持稳定性和连续性，重点放在完善住房供应体系、回归居住属性。
• 融资管理：房企融资渠道全面收紧，开发贷、个人按揭贷款等受严格监管，资金链紧张局面逐步形成。
• 房地产税：房地产税立法正在推进，预计最快2020年完成，2022年正式征收，以促进房地产市场平稳健康发展。
• 住房租赁：住房租赁市场快速发展，政策支持租赁住房建设，尤其是长期租赁，2020年租赁住房和共有产权住房用地占比将达30%。

投资建议

• 信贷结构调整：落实住房贷款差别化政策，优先支持首套刚需，适度支持改善需求，遏制投机炒房。
• 差异化信贷措施：根据各地调控政策调整信贷投放重点，支持棚改安置房、租赁住房等。
• 创新融资模式：探索适应新时代的融资模式，如资产证券化、REITs等，支持住房租赁市场发展。

行业竞争

• 行业集中度提升：千亿房企增至17家，TOP10房企市场集中度预计达35%，行业整合加速。
• 收并购趋势：百亿房企通过收并购拿地，以降低成本、实现扩张，重点布局一二线城市。
• 融资渠道分化：大型房企融资相对稳定，中小房企面临资金断裂风险，行业洗牌将持续。

图表概览

• 图1：房地产开发投资占城镇固定资产投资比重（1986~2017年）
• 图2：双轨制租购并举住房供应体系
• 图3：商品房累计销售面积及同比增速（2011~2018年）
• 图4：商品房累计新开工面积及同比增速
• 图5：商品房及商品住宅待售面积及同比增速
• 图6：70个大中城市新建商品住宅价格同环比变动
• 图7：商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速
• 图8：住户部门中长期贷款占新增人民币贷款比重
• 图9：房地产资金融资占比及个人房贷杠杆率
• 图10：房地产用地实际供应量、增速及占比
• 图11：房地产开发土地购置面积及同比增速
• 图12：商品房销售面积、销售额及增速预测（2018~2020年）
• 图13：商品房新开工、竣工面积及增速预测
• 图14：房地产开发土地购置均价及占销售均价的比重
• 图15：房地产开发投资总额及增速预测
• 图16：房地产开发企业到位资金及增速预测

表格概览

• 表1：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述
• 表2：2015~2017年房地产行业国内市场集中度
• 表3：2016~2017年百亿以上规模房企数量变动
• 表4：2017年房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20
• 表5：房地产行业关键指标预测（当季/年度预测）
• 表6：2018年1~2月房地产行业关键指标