20180626-中国银河-房地产行业周报_楼市供需两旺_调控加码_去化加速_26页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2018年6月26日发布的房地产行业周报指出，当前楼市供需两旺，调控政策加码，去化速度加快。尽管房地产市场整体呈现稳中有降的趋势，但行业仍具备一定的投资价值。

主要观点

• 楼市表现：新房成交同比和环比均有所下降，但成交量仍高于2018年周平均水平。二手房市场成交量高位企稳，一线城市价格下行预期不变。
• 房企动态：重点房企积极参与拿地和融资活动，但整体负债率高企，融资难度增加。央行定向降准释放资金7000亿元，可能对缓解房企资金压力有所帮助。
• 政策影响：二线城市调控政策加码，部分城市暂停企事业单位购房，限制炒房行为。三四线城市限售政策加速下渗，进一步推动去库存。
• 行业估值：房地产板块市盈率和市净率均处于历史低位，与A股其他行业相比，估值偏低，未来有较大的修复空间。
• 投资建议：看好地产板块的行情，建议关注一线和二线龙头房企，以及具有高成长潜力的优质地产股。推荐包括万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、荣盛发展等公司。

关键信息

一周行业热点

1. 央行定向降准释放资金7000亿元，用于支持“债转股”和小微企业融资。
2. 审计署披露2017年保障房闲置情况，约24万套，主要由于供需不匹配和规划设计问题。
3. 西安市暂停企事业单位购买住房，防止投机炒房。

最新观点

房地产市场整体状况分析

• 新房成交量同比和环比均有所下降，但高于周平均水平，前25周累计同比跌幅收窄。
• 二手房成交量同比维持涨势，环比下跌。一线和二线城市成交量均有所下降，三线城市微升。
• 土地市场中，一线土地供不应求，二三线城市供地稳中有升，成交缩量继续。

房企拿地、资金面、房价及去库存情况分析

• 房企基本数据：重点房企拿地52宗，总出让金约487.48亿元，中铁为拿地金额榜首。
• 房企资金状况：整体负债率近80%，融资规模缩量，融资难度增加。定向降准可能对缓解资金压力有所帮助。
• 房企三强：龙头房企地位稳固，积极创新求变。碧桂园、中国恒大、万科A等公司表现突出。
• 房价调控：二线城市政策力度空前，三四线城市限售政策加速下渗。
• 去库存：楼市去化进一步加速，重点城市库存规模下降，预计未来行业利润空间将面临下行压力。

行业估值及国际比较

• PE估值：房地产行业TTM市盈率为11.8X，相对A股折价22.37%，处于历史低位。
• PB估值：房地产行业市净率为1.7X，相对A股折价4.62%，同样处于历史低位。
• 国际比较：与美股和港股相比，A股房地产板块估值偏低，具备较大的修复空间。

投资组合

• 稳健型组合：包括万科A、新城控股、保利地产，推荐理由为低估龙头、受益市占率提升、主要布局重点一二线城市。
• 进攻型组合：包括招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展，推荐理由为低估龙头、高成长潜力、受益于京津冀一体化等政策红利。

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 调控政策超出预期风险
• 棚改进程低于预期风险

附录数据跟踪

• 新房成交：同比跌6.9%，环比跌12.3%，成交遇冷但稳中有降。
• 新增供应：总体增加，一线城市供应量有待提升，楼市去化加速。
• 二手房成交：高位企稳，热点一二线价格下行预期不变。
• 土地市场：一线城市土地供不应求，二三线城市供地稳中有升，成交缩量继续。

总结

当前房地产行业在政策调控和市场供需的双重影响下，整体呈现稳中有降的趋势。房企在高压政策下积极创新，部分企业表现出较强的市场竞争力。行业估值处于历史低位，未来有较大的修复空间。建议投资者关注一线和二线龙头房企，以及具有高成长潜力的优质地产股，把握行业集中度提升和去库存带来的投资机会。同时，需警惕房价大幅下跌、调控政策超出预期和棚改进程低于预期等风险。