20210112-联合资信-2021年房地产行业信用风险展望_供需平稳降速_行业偿债高峰_房企分化加剧_23页_1mb

2021年房地产行业信用风险展望总结

核心内容

2021年房地产行业将面临供需平稳降速、行业偿债高峰及房企分化加剧的局面。政策调控、融资收紧、库存高企和需求分化共同作用，推动行业进入调整期。房企将从“规模为王”转向“资金为王”，信用风险将呈现区域和企业层面的显著分化。

主要观点

• 政策端：中央坚持“房住不炒”并将其写入“十四五”规划，地方政策在上半年有所松动，但疫情后再次收紧。融资政策持续升级，包括“三道红线”和房地产贷款集中度管理，进一步压缩房企融资空间。
• 供给端：房地产库存去化周期处于近五年高位，开发投资增速未恢复至疫情前水平，融资趋紧导致房企资金环境紧张，竞争格局由“规模为王”转向“资金为王”。
• 需求端：居民购买力受限，销售面积预计平稳下行，但销售额可能保持增长。一线城市需求维稳，二线城市边际放松，三四线城市受棚改退坡影响，销售面积稳中有降。
• 企业端：2021年房企面临境内债和海外债偿债高峰，部分房企信用风险加速暴露。大型房企因债务负担合理，优势显著；中小型房企则因融资能力弱、经营韧性不足，信用风险上升。

关键信息

1. 政策端分析

• 中央政策：坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保市场平稳健康发展。
• 地方政策：上半年部分地方政策有所松动，但疫情后再次升级，房地产调控政策趋于严格。
• 融资管控：房地产贷款集中度管理、信托融资压缩、境外融资收紧，房企融资渠道受限。

2. 供给端分析

• 资金供给：信贷资金受严格管控，房企将更多依赖股权融资和经营杠杆。
• 库存去化周期：2020年11月底为4.93亿平方米，处于高位，预计2021年继续承压。
• 土地市场：土地供应和成交面积均有所增长，但土地溢价率持续下行，土地流拍概率增加。

3. 需求端分析

• 居民购买力：住户部门杠杆率高于新兴市场经济体平均，居民债务收入比持续上升，疫情对购买力造成冲击。
• 销售面积：预计2021年销售面积平稳下行，但销售额可能保持增长。
• 城市分化：一线城市商品房需求维稳，二线城市需求边际放松，三四线城市销售面积稳中有降。

4. 房企信用表现和偿债压力

• 信用调整：2020年信用水平下滑的房企数量增加，部分房企级别下调至C。
• 偿债高峰：2021年境内债到期及回售规模达6162.91亿元，海外债到期规模约3320亿元。
• 房企分化：大型房企因债务负担合理，优势显著；中小型房企因融资能力弱，信用风险上升。

5. 杠杆水平和调整空间

• 杠杆分类：合作杠杆、经营杠杆和财务杠杆。
• 财务杠杆：受“三道红线”限制，大型房企财务杠杆较高，但提升空间有限。
• 合作杠杆：仍有提升空间，但受限于项目质量。
• 经营杠杆：提升空间较大，房企将通过加速销售回款和提高周转速度来改善经营。

6. 房企分化趋势

• AA级别房企：受融资收紧影响显著，短期偿债压力较大。
• AAA级别房企：在结转项目毛利率上有一定优势，整体信用风险较低。
• 中小型房企：融资渠道有限，再融资压力大，信用风险上升。

结构分析

一、房地产行业及企业基本面分析

• 政策端：中央坚持“房住不炒”，地方政策在疫情后再次收紧，融资政策持续升级。
• 供给端：房企资金环境紧张，库存去化周期高企，土地溢价率下行。
• 需求端：居民购买力受限，销售面积平稳下行，区域分化显著。

二、房地产行业信用风险展望

• 供需两端：行业面临下行压力，供给过剩，需求增长乏力。
• 政策端：融资政策持续收紧，推动房企调整杠杆。
• 企业端：行业从“规模为王”转向“资金为王”，部分房企面临生存压力。

结论

2021年房地产行业将面临供需平稳降速、偿债高峰和房企分化加剧的挑战。政策调控和融资收紧将推动行业调整，房企需更加注重资金管理和经营效率。大型房企因债务负担合理和融资能力较强，优势显著；中小型房企则因融资受限和经营能力不足，信用风险上升。整体来看，房地产行业信用风险将呈现区域和企业层面的分化趋势。