2021年房地产行业信用风险展望：供需平稳降速，行业偿债高峰，房企分化加剧_23页_1mb

房地产行业信用风险展望总结

核心内容

2021年房地产行业面临供需平稳降速、行业偿债高峰、房企分化加剧等多重挑战。政策持续收紧、融资环境趋严、市场需求分化及房企杠杆管理压力上升，将推动行业进入调整期，信用风险进一步显现。

主要观点

• 政策端：中央坚持“房住不炒”定位，将其写入“十四五”规划，地方调控政策则在疫情后再次升级，融资政策收紧趋势明显。
• 供给端：房企资金紧张，融资渠道受限，行业进入“资金为王”阶段，开发投资增速放缓，库存去化周期处于高位。
• 需求端：居民购买力受限，销售面积预计平稳下行，但销售金额可能因价格提振而保持增长。区域分化显著，一线、二线及三四线城市表现各异。
• 企业端：2021年房企面临境内与海外债偿债高峰，信用风险加速暴露，大型房企优势凸显，中小型房企生存压力加大。

关键信息

一、政策端分析

• 中央政策：2020年“房住不炒”写入国家规划，政策保持连续性、一致性、稳定性。
• 融资管控：2020年12月，央行和银保监会联合发布房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款占比进行管控。
• 调控手段：包括“三道红线”政策、房地产贷款专项检查、严控房地产信托规模、监控贷款用途等，推动房企调整杠杆结构。

二、供给端分析

• 资金供给：信贷资金受严格管控，房企融资受限，更多依赖股权融资和经营杠杆。
• 库存情况：2020年11月商品房竣工待售面积为4.93亿平方米，库存去化周期高位运行。
• 土地市场：土地成交溢价率持续下探，部分城市土地流拍增加，土地供应节奏加快。

三、需求端分析

• 购买力：住户部门杠杆率高，居民债务收入比持续上升，2021年销售面积平稳下行。
• 区域分化：
  • 一线城市：商品房需求稳定，政策性住房空间扩大。
  • 二线城市：需求边际放松，销售走量。
  • 三四线城市：棚改退坡，销售稳中有降，价格回落。

四、房企信用表现与风险

• 信用调整：2020年信用级别下调至C的房企有4家，包括上海新黄浦、天津房信、泰禾集团、亿达发展。
• 偿债压力：2021年房企境内债到期及回售规模合计6162.91亿元，海外债到期规模折合人民币约3320亿元。
• 杠杆情况：房企杠杆分为合作、经营、财务杠杆，其中财务杠杆受“三道红线”限制，合作杠杆仍有提升空间，但受限于项目质量。
• 分化加剧：AA级别房企受融资收紧影响较大，中小型房企信用风险上升，尤其周转效率低、运营能力弱的企业。

房企信用风险展望

• 整体稳定：房地产行业整体信用风险可控，但内部分化显著。
• 政策推动调整：“三道红线”和房地产贷款集中度管理促使房企调整杠杆结构，提升经营和合作杠杆。
• 企业生存压力：部分房企面临再融资困难和偿债压力，尤其是高杠杆、融资渠道有限、经营能力弱的房企。
• 行业洗牌：随着行业利润率下降和融资政策收紧，中小房企面临掉队风险，行业加速整合。

房企杠杆水平及提升空间

总结

2021年房地产行业将面临融资收紧、库存高企、需求分化等多重挑战。政策持续推动行业向“资金为王”转变，房企需加速回款、提升经营效率和合作杠杆。部分房企因高杠杆、融资困难、经营能力弱等原因，信用风险显著上升，行业分化加剧。整体来看，房地产行业信用风险可控，但需关注中小房企的生存压力和大型房企的偿债高峰。