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华侨城A (000069.SZ) 2022年上半年总结

所属行业

房地产

发布时间

2022年09月01日

核心观点

2022年上半年，华侨城销售额同比下降38%，略低于行业百强房企均值，但公司通过强化营销、优化项目周转效率及控制投资支出，缓解了去化压力。文旅与地产的结合是公司打造差异化价值的基础，同时，公司保持稳定的债务结构和融资优势，有利于其在土地市场上保持拿地力度，推动稳健发展。尽管受疫情和房地产市场下行影响，公司经营效益明显下降，但预计下半年将有所回暖。

一、H1销售额降幅接近百强均值，强化营销缓解去化压力

• 销售数据：2022年上半年，华侨城实现销售金额273亿元，销售面积128万平米，同比分别下降38%和42%。
• 区域策略：
  • 华东地区：紧跟城市政策调整，动态优化销售策略，精准定制销售目标。
  • 华南地区：聚焦“营销年”策略，坚持多维度、高频率的成交监控，灵活调整推盘节奏。
  • 西部地区：强化营销激励，推动“论绩评奖、立评立奖，即时总结、即时奖励”机制。
• 项目周转效率：多个项目实现拿地后12个月推盘销售，部分中高层产品自开工至精装交付总工期控制在24个月内。
• 投资控制：上半年获取2宗文旅综合用地，分别位于东莞松山湖片区和成都龙泉驿区，权益比例分别为51%和60%。

二、疫情影响，文旅业务收入下降

• 财务表现：
  • 营业收入：163.96亿元，同比下降29%。
  • 净利润：7.5亿元，同比下降68%。
  • 归母净利润：1.1亿元，同比下降93%。
• 业务结构：
  • 旅游综合业务收入：105.5亿元，同比下降44%，但毛利润维持25%，与2021年持平。
  • 房地产业务收入：58.1亿元，同比增长44%，但毛利润率为24%，同比下降48.7个百分点。
• 影响因素：
  • 房地产市场持续下行，导致销售降幅较大。
  • 高价地结转使毛利润率和净利润率下降。
  • 疫情影响项目工期，结转速度放缓，部分景区收益不及预期（如上海欢乐谷、北京欢乐谷）。
• 文旅创新：
  • 推出多个创新文旅项目，如欢乐田园、东安阁酒店、奇幻谷等。
  • 强化IP研发和应用，与迷你世界、B.Duck等建立长期合作，推动旅游业务恢复。

三、融资成本下调，有息负债规模持续下降

• 财务指标：
  • 净负债率：70.5%，保持绿档。
  • 剔除预收账款后的资产负债率：67.4%。
  • 现金短债比：2.4倍，偿债压力较小。
• 融资结构：
  • 银行贷款：1036.4亿元，为最主要融资来源。
  • 债券和非银贷款：分别为105亿元和110.3亿元，融资成本均处于较低水平。
• 融资成本：降至4.36%，较年初下降10bp。
• 负债规模：有息负债合计1358.7亿元，较年初减少43亿元，短期有息负债减少72亿元，债务结构进一步优化。

关键数据对比（2019-2022H1）

总结

华侨城A在2022年上半年面临销售和文旅收入双重压力，但凭借“文旅+地产”模式、优化债务结构和强化融资能力，仍保持稳健发展态势。公司通过区域差异化营销策略，提升项目去化效率，同时控制投资支出，降低财务风险。尽管经营效益下滑，但其具备较强的抗风险能力和恢复潜力，未来业绩有望随着政策放松和疫情缓解而逐步改善。