20150617-安信国际证券-中国城市基础设施-02349.HK-从地产转型燃气_资源重配_估值提升_19页_1mb

中国城市基础设施（2349）深度分析总结

公司核心内容与转型战略

中国城市基础设施集团有限公司（2349.HK）原为“中国水务地产集团有限公司”，专注于一、二线城市的多元化地产开发业务，包括物业开发、物业投资、酒店运营和物业管理等。自2014年下半年起，公司开始向城市基础设施领域转型，重点布局城市燃气分销业务。通过一系列收购，公司已获得8个县城燃气特许经营权，未来将继续出清地产业务，将资源重新配置至燃气运营领域，以提升效率和长期估值。

主要观点

1. 地产市场短期见底回升

   • 在货币宽松与政策刺激下，地产市场短中期见底回升趋势明显。
   • 2015年地产成交持续复苏，30大中城市商品房成交面积同比增长25%，一线城市回升力度更强。
   • 房地产企稳复苏对整体经济有正向反馈作用，未来地产市场向上的概率和弹性更大。

2. 物业开发业务将迎来收入高峰

   • 未来三年（2015-2017年）将是公司物业开发项目入市高峰，销售面积将大幅增长。
   • 公司预计2015-2017年物业开发总销售面积约150,000平方米，其中2015年约60,000平方米，2016年约60,000平方米，2017年约30,000平方米。

3. 物业投资业务迎来拐点

   • 公司物业投资业务在经历两年下滑后，2015年起将逐步恢复增长。
   • 可租用面积预计从2013年的约55,362平方米增至2017年的约174,699平方米，出租率和出租均价也将逐步上升。

4. 燃气业务前景广阔

   • 中国天然气消费量预计在2014-2020年保持12%的复合增速。
   • 天然气价改政策向有利于城市燃气分销商方向发展，未来盈利与估值有望提升。
   • 城市燃气分销商具备长期发展空间，居民燃气渗透率有望从当前约45%提升至80%以上。

5. 公司估值与投资建议

   • 首次覆盖公司，给予“买入”评级，目标价2.02港元，对应2015年1.6倍市净率（PB）。
   • 由于公司处于转型阶段，采用PB估值法更为合适。
   • 公司未来将逐步完成地产业务出清，燃气业务将成为核心收入来源。

关键信息

地产业务情况

• 公司2014年地产业务收入为232百万港元，净利润为32百万港元，收入与利润均出现下滑。
• 2015年地产业务收入预计增长至13.87亿港元，净利润预计达2.62亿港元，实现大幅增长。
• 2016年及2017年地产业务收入增速分别为54%和5.9%，净利润增速分别为62.1%和8.9%。

燃气业务进展

• 截至2014年底，公司已收购8家县城燃气公司，覆盖城镇人口约47.6万。
• 公司计划继续收购燃气项目，预计2015年底覆盖人口达100万，未来每年增加100万覆盖人口。
• 2015-2017年燃气运营收入预计分别为29.03亿港元、87.83亿港元和147.65亿港元。

股权结构

• 中国水务（855.HK）持股42.41%，为最大单一股东。
• 中国金融国际（721.HK）持股9.62%，为第二大股东。
• 其他股东合计持股47.97%。

股价与市场表现

• 现价（2015年6月16日）为0.88港元。
• 目标价为2.02港元，对应2015年1.6倍PB。
• 12个月低/高分别为0.42/1.01港元。

财务预测（2015-2017年）

风险提示

• 地产业务销售低于预期；
• 燃气项目发展低于预期。

结论

公司正处于从地产向燃气业务转型的关键阶段，未来将逐步完成地产业务出清，聚焦燃气运营。在货币宽松、政策支持及天然气价改背景下，公司有望迎来盈利与估值的双重提升。尽管地产业务仍占一定比重，但其增长潜力已逐渐显现，而燃气业务作为新兴领域，具备广阔的发展前景。因此，首次给予公司“买入”评级，目标价为2.02港元。