非金属类建材建筑与工程行业2024年基础设施公募REITs投资策略：低位蕴生机，增量有源，估值提升有据-20231107-光大证券-21页_1mb

2024年基础设施公募REITs投资策略总结

核心内容

2023年1-9月，中国公募REITs（C-REITs）二级市场表现低迷，中证REITs全收益指数累计下跌13.4%，弱于股债收益，也跑输境外主流REITs市场。产业园区和高速公路REIT跌幅显著，而保租房REIT表现相对抗跌。尽管新发产品受理偏少，但随着政策不断出台及宣贯，C-REITs在途项目持续增长，招投标加快，为市场扩容和业态拓展奠定基础。

预计C-REITs市场规模有望达到5.97万亿元，若以当前市场规模907.3亿元为基准，未来仍需约4.7万亿元增量资金。监管层正推动投资者结构多元化，FOF、保险资金、社保资金、养老金及企业年金等有望参与投资，REITs-ETF和互联互通机制也在积极筹划中。

主要观点

• 二级市场表现弱，但蕴含机会：尽管市场整体表现不佳，但部分产品如保租房REIT表现出较强的抗周期性，且分红产品数量和频率增加，提升了收益兑现度。
• 项目扩容与业态拓展：C-REITs在途项目充足，涵盖10大类业态，市场扩容和业态拓展空间广阔。
• 资金来源丰富：随着政策支持，增量资金来源增多，投资者结构多元化将推动市场发展。
• 估值提升有逻辑：城镇化中后期，公用事业产品价格有望提升，叠加无风险利率下行，推动估值提升。
• 产品结构优化：公司型REITs机制逐步完善，未来有望放开杠杆率和跨业态限制，提升市场活跃度。

关键信息

市场表现

• 整体下跌：中证REITs全收益指数下跌13.4%，弱于沪深300和中债全债。
• 分化明显：产权REIT和经营权REIT分别下跌10.2%和9.8%，保租房REIT仅下跌0.5%，表现最佳。
• 破发情况：截至2023年9月末，共有8只REITs破发，集中于产业园区和高速公路业态。

项目与资金

• 在途项目：截至2023年9月末，共有226家企业拟申报REITs，项目涉及10大类业态。
• 新发情况：2023年1-9月，仅5只REITs获受理，4只首发上市，发售金额约141.1亿元，同比下降34.5%。
• 扩容预期：预计未来市场规模可达5.97万亿元，需约4.7万亿元增量资金。

估值提升

• 公用事业提价：城镇化中后期，公用事业产品价格提升是长期趋势，REITs底层资产价值有望提升。
• 无风险利率下行：10年期国债收益率整体下行，资产折现率下降，提升估值。
• 成本下降：能源REIT因国补提前回收及机组寿命延长，财务费用下降，提升估值。

投资建议

1. 高分红预期产品：关注能源REIT及强基本面的高速公路REIT，其分红能力和提价逻辑较强。
2. 防御性产品：风险偏好较低的投资者可配置保租房REIT及仓储物流REIT，因其经营稳定且稀缺性高。
3. 新业态产品：消费基础设施类REITs需关注运营能力及资产权属，随着产品上新，投资者选择增多，应关注估值合理性及收益兑现度。

风险提示

• 政策及市场不及预期：C-REITs常态化发行及政策出台可能不及预期，影响市场发展。
• 市场波动：二级市场波动较大，需关注市场风险及产品表现。

图表目录

• 图1：2023年1-9月C-REITs市值指数表现孱弱
• 图2：2023年1-9月C-REITs跑输沪深300
• 图3：2023年1-9月C-REITs跑输中债全债
• 图4：2023年1-9月C-REITs跑输境外REITs市场
• 图5：C-REITs市场表现分化，抗周期的保租房REIT表现占优
• 图6：2022年C-REITs发行及获受理情况图
• 图7：2023年1-9月C-REITs发行及获受理情况图
• 图8：潜在申报企业数量快速增长
• 图9：拟申报项目涉及10大类业态
• 图10：C-REITs2023年前三季度达标情况
• 图11：美国REITs市场规模持续增长
• 图12：C-REITs机制有望进一步完善
• 图13：2023年中期C-REITs主要由机构自营及保险机构持有
• 图14：FOF配置C-REITs的窗口逐步打开
• 图15：C-REITs互联互通政策持续推进
• 图16：欧盟电价及油气价格持续抬升
• 图17：2012年至2021年美国50个城市的家庭用水和废水处理费用持续抬升
• 图18：我国城市化率快速提升
• 图19：我国10年期国债收益率整体下行

表格目录

• 表1：C-REITs分红情况表
• 表2：2023年1-9月C-REITs分红明细
• 表3：C-REITs增持情况统计
• 表4：险资投资的风险因子
• 表5：中证REITs指数三次扩容
• 表6：谨慎估值下多产品具备估值提升空间

分析要点

1.1 多重因素影响市场表现

• 业绩不佳：2023年1-9月，C-REITs整体业绩欠佳，导致市场下跌。
• 突发事件：如哲库退租事件，加剧市场担忧。
• FOF入场：7月FOF入场，市场情绪修复，但整体仍处横盘状态。

1.2 新发受理偏少，但在途项目推进提速

• 审核严格：2023年1-9月，仅5只REITs获受理，4只首发上市。
• 在途项目增长：截至2023年9月末，226家企业拟申报REITs，项目涉及10大类业态。

1.3 业绩达标分化，分配兑现度提升

• 达标率差异：仓储物流及保租房REIT达标率较高，高速公路及产业园区REIT达标率分化。
• 分红提升：2023年公募REITs分红数量及频次提升，部分产品累计分红收益率较高。

2.1 市场扩容扩业态可期

• 业态扩展：C-REITs试点业态扩展至10类，包括消费基础设施。
• 市场空间：预计达到美国REITs占GDP比例，市场规模可达5.97万亿元。

2.2 增量资金有源

• 机构主导：目前C-REITs主要由机构自营及保险资金持有，占比超过90%。
• FOF入场：FOF配置窗口逐步打开，为市场提供增量资金。
• 政策支持：社保基金、养老金、企业年金等有望参与投资，推动市场多元化。

结论

尽管C-REITs市场在2023年表现不佳，但其发展潜力巨大。随着政策支持和市场扩容，未来有望实现估值提升和资金流入。投资者应关注高分红及强基本面产品，同时留意新业态及估值合理性。整体来看，C-REITs作为优质资产，具备长期投资价值。