20221219-YY评级-城投拿地观察系列之山东_拿地额及债务边际变化_2页_194kb

山东省城投拿地观察总结

核心内容

本报告主要分析山东省城投主体在2022年的拿地情况及其对债务边际变化的影响。通过观察山东省内主要城市的城投平台拿地行为，发现不同区域的城投主体在拿地金额、成本、区位及债务变化方面存在显著差异。整体来看，山东省城投拿地金额占比全国第八，但区县平台托底拿地现象较为突出，市场认可度下降，再融资环境恶化。

主要观点

• 拿地金额分布：山东省大额拿地主体主要集中在菏泽、济南、青岛、济宁等区域。
• 债务增长情况：部分城投平台在拿地过程中导致有息债务被动增长，且拿地金额与带息债务比超过10%。
• 拿地质量差异：
  • 济南市：大额拿地多由区县平台完成，除章丘区外，拿地多位于核心城区，成本较低，预估毛利率较高。
  • 青岛市：区县平台与开发区平台拿地较多，其中西海岸新区平台拿地金额接近30亿元。部分地块位于非核心区域，距离黄岛核心区较远，且区域商品房市场存在大量烂尾楼，未来消化压力较大。
  • 菏泽市：城投拿地主要集中在地级市平台，地块多位于开发区，拿地成本高且区位偏，导致毛利率为负，整体拿地质量较差。
  • 济宁市：区县级平台拿地较多，高新区、任城区、邹城市等区域的大额拿地主体拿地质量欠佳，周边配套较弱。

关键信息

• 托底拿地现象：山东省区县平台在拿地中表现出明显的托底行为，说明地方政府在土地市场中的干预较为明显。
• 拿地成本与区位：不同区域的拿地成本和区位优势差异显著，核心城区拿地成本较低，而非核心区域拿地则面临较大的市场风险。
• 债务边际变化：部分城投平台在拿地后债务被动增长，需关注其财务结构的边际变化及偿债能力。
• 利润预估：根据当前房价水平预估，部分区域城投拿地的毛利率较高，而其他区域则存在亏损风险。
• 未来关注点：需持续关注山东省各区域城投拿地的土地消化情况，尤其是非核心区域和区县平台的拿地质量及市场风险。

总结

山东省城投拿地行为呈现出区域分化和平台差异的特征。核心城区的城投平台拿地成本较低，毛利率较高，具有一定的市场竞争力。然而，非核心区域和区县平台的拿地行为则普遍面临较高的成本和较差的区位条件，导致拿地质量不高，甚至出现负毛利率的情况。此外，部分城投平台在拿地过程中导致有息债务被动增长，再融资环境恶化，对公司的边际资质产生负面影响。因此，未来应重点关注这些区域的土地消化能力和城投平台的财务健康状况，以评估其对区域经济和金融市场的影响。