20230226-开源证券-房地产行业周报_启动不动产私募投资基金试点_拓宽住房租赁债券融资渠道_13页_1mb

报告摘要

政策支持：证监会启动不动产私募投资基金试点工作，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化监管政策，旨在盘活企业存量项目，增强现金流能力，改善资产负债表结构。央行和银保监会也提出增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。
地方政策放松：扬州全面取消楼市限购，取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。常州取消新房2年限售期限，长春支持居民换购住房并给予个税退还政策。大连调整公积金政策，支持新房和二手房公积金贷款。
市场表现：新房市场成交面积同比下降，但环比增长；二手房市场成交面积同比增长90%，显示出市场回暖迹象。
融资情况：国内信用债发行同比减少69%，海外债无新增发行。平均加权利率环比下降。
投资动态：杭州和苏州土拍热度较高，杭州首批集中供地成交额达182亿元，苏州一批次土拍总揽金约140亿元，均显示出市场活跃度提升。
投资建议：维持行业“看好”评级，认为政策底已明确，市场信心有望提升，行业估值将修复，板块具备较好投资机会。
风险提示：行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期、调控政策超预期变化等风险。

中央层面：
- 证监会启动不动产私募投资基金试点，新设“不动产私募投资基金”类别。
- 央行、银保监会支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。
- LPR下调，首套利率为4.04%，二套利率为4.91%。
地方层面：
- 扬州、常州、长春、大连等地出台放松限购、限售等政策，降低购房门槛。
- 中国香港调整首次置业印花税，吸引资本流入。

新房成交：
- 2023年第8周，64城新房成交面积435万平米，同比下降9%，环比增长22%。
- 年初至今累计成交面积2427万平米，累计同比下降22%。
二手房成交：
- 2023年第8周，23城二手房成交面积206万平米，同比增长90%，前值83%。
- 年初至今累计成交面积1030万平米，同比增长35%，前值26%。

土地成交：
- 2023年第8周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1346万平方米，成交面积2499万平方米，同比增加6%。
- 杭州首批集中供地成交额达182亿元，平均溢价率9.3%；苏州一批次11宗宅地全部出让成功，平均溢价率7.46%。

板块表现：
- 房地产指数上涨0.94%，涨幅高于沪深300指数（0.66%）。
- 涨跌幅排名前5的个股为：深振业A（+9.70%）、光大嘉宝（+9.06%）、城建发展（+7.97%）、天地源（+6.28%）、中新集团（+6.15%）。
- 涨跌幅排名后5的个股为：万通发展（-12.76%）、空港股份（-4.52%）、蓝光发展（-4.46%）、数源科技（-3.31%）、中天金融（-3.08%）。

证券评级：
- 买入（Buy）：预计相对强于市场表现20%以上。
- 增持（Outperform）：预计相对强于市场表现5%~20%。
- 中性（Neutral）：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动。
- 减持（Underperform）：预计相对弱于市场表现5%以下。
行业评级：
- 看好（Overweight）：预计行业超越整体市场表现。
- 中性（Neutral）：预计行业与整体市场表现基本持平。
- 看淡（Underperform）：预计行业弱于整体市场表现。