20250320-国盛证券-房地产开发2025年1-2月统计局数据点评_销售金额小幅下行2.6_投资继续显著承压同比-9.8__12页_927kb

房地产开发行业2025年1-2月数据点评总结

核心内容概述

2025年1-2月，中国房地产开发行业整体表现疲软，销售和投资数据均出现同比下降，但部分指标跌幅有所收窄。行业仍处于长达三年的下行周期中，尚未出现明确的趋势反转。政策对市场的影响持续显现，但房企流动性压力依然存在，市场供需关系仍需进一步改善。

主要观点

1. 房地产开发投资

• 全国开发投资额：1-2月同比减少9.8%，较前值提高0.8pct。
• 住宅开发投资额：同比减少9.2%，降幅相对较小。
• 非住宅开发投资额：办公楼和商业营业用房开发投资额同比分别下降14.9%和12.3%，跌幅扩大。
• 区域差异：西部地区降幅收窄至-3.3%，而东北地区降幅较大，为-21.4%。
• 未来预测：预计2025年新开工面积下降15%，竣工面积下降12%，施工面积下降13.7%，房地产开发投资总额下降11.8%。

2. 商品房销售

• 全国销售金额：1-2月同比减少2.6%，较前值提高14.5pct。
• 全国销售面积：同比减少5.1%，较前值提高7.8pct。
• 住宅销售：销售金额同比微降0.4%，销售面积同比减少3.4%，降幅明显收窄。
• 非住宅销售：办公楼和商业营业用房销售金额同比分别下降25.5%和19.8%，销售面积同比分别下降29.5%和15.8%，跌幅较大。
• 销售均价：全国商品房销售均价为9547元/平，同比增长2.7%。
• 待售面积：维持高位，同比增加5.1%，表明市场去化压力依然存在。

3. 房企资金状况

• 到位资金总额：1-2月累计为15577亿元，同比减少3.6%，跌幅有所收窄。
• 资金来源：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降6.1%、90.6%、2.1%、0.9%和11.7%。
• 资金结构：自筹资金占比最高，达33.6%，但各项资金来源均处于低位，房企整体流动性压力仍存。

关键信息

• 政策影响：政策受基本面倒逼进入深水区，预计2025年政策力度将继续加强，尤其是收储、处置闲置土地等供给侧改革措施。
• 市场分化：核心城市新房销售表现相对更优，而郊区库存去化率较低，需依赖拆迁政策推动。
• 投资建议：维持行业“增持”评级，建议关注以下方向：
  • 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
  • 中介：贝壳。
  • 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
  • 地方城投类企业：城投控股、北京城建等，受益于化债和去库存政策。
  • 转型概念系：张江高科、中华企业等。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响市场预期和行业复苏节奏。
• 需求复苏不及预期：购房者信心不足，市场回暖速度可能低于预期。
• 房企出险风险蔓延：部分房企流动性风险可能扩散，影响行业稳定。

投资逻辑总结

1. 政策主导：2025年房地产行业仍以政策为核心驱动力，政策beta成为主要投资逻辑。
2. 行业格局优化：头部国央企和优质民企在拿地和销售方面表现更佳，竞争格局持续改善。
3. 区域偏好：一线及部分二线城市的销售表现优于其他区域，建议重点配置。
4. 资金压力：房企整体资金来源仍处于低位，流动性风险不容忽视。

数据来源与免责声明

• 本报告数据来源于Wind及国盛证券研究所，仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容可能根据市场变化调整，投资者需自行判断。
• 报告内容不构成任何投资、法律、会计或税务操作建议，使用本报告所造成的任何损失，国盛证券不承担任何责任。

分析师信息

• 分析师：金晶、夏陶
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680524070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、xiatao@gszq.com