> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业分析总结 ## 核心内容概述 2026年1-6月房地产开发行业整体表现承压，投资、开工、施工、竣工等指标均出现同比下滑，市场销售亦持续疲软。尽管6月单月销售均价同比上涨，但新房销售仍受制于库存高企及拿地端的约束。行业基本面仍处于周期左侧，未来3年行业格局将向头部企业及轻资产运营模式倾斜，建议关注具备较强穿越周期能力的房企。 --- ## 主要观点 ### 1. 房地产开发投资持续下行 - 1-6月房地产开发投资额为38074亿元，同比减少18.0%，较前值下降1.8pct。 - 6月单月投资额为7718亿元，同比减少26.0%，环比增长20.8%。 - 分业态来看，住宅投资同比-17.8%，办公楼-20.4%，商业营业用房-23.1%。住宅投资跌幅最大。 - 各区域投资同比降幅扩大，中部和东北地区降幅尤为显著。 ### 2. 供应约束导致新房销售承压 - 1-6月商品房销售金额为37945亿元，同比减少13.6%，较前值下降0.1pct。 - 销售面积同比减少11.6%，较前值下降0.8pct。 - 6月单月销售金额环比增长34.8%，同比减少15.5%；销售面积环比增长45.5%，同比减少16.3%。 - 销售均价同比小幅下降2.0%，但6月单月销售均价同比增长1.0%，显示价格端有所支撑。 ### 3. 资金到位情况恶化 - 房企到位资金累计同比减少20.2%，6月单月同比减少25.0%。 - 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等主要资金来源均同比下滑，其中国内贷款跌幅最大（-31.7%）。 - 利用外资同比大幅下降77.1%，显示外部资金支持不足。 --- ## 关键信息 ### 1. 数据表现 - **开发投资**：1-6月累计38074亿元，同比-18.0%；6月单月7718亿元，同比-26.0%。 - **新开工面积**：1-6月累计23239万方，同比-23.4%；6月单月5310万方，同比-26.0%。 - **竣工面积**：1-6月累计17221万方，同比-23.7%；6月单月3134万方，同比-25.1%。 - **施工面积**：1-6月累计554049万方，同比-12.5%。 - **销售金额**：1-6月累计37945亿元，同比-13.6%；6月单月8579亿元，同比-15.5%。 - **销售面积**：1-6月累计40140万方，同比-11.6%；6月单月8820万方，同比-16.3%。 - **销售均价**：1-6月累计均价9453元/平，同比-2.0%；6月单月均价9727元/平，同比+1.0%。 - **待售面积**：6月商品房待售面积为76315万方，同比-0.9%。 ### 2. 行业趋势预测 - 预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%。 - 预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-12%，施工面积同比-12.3%。 - 预计2026年房地产开发投资额同比-10.9%。 --- ## 投资建议 ### 1. 优先选择多元化经营企业 - 头部企业如华润置地、华润万象生活具备更强的穿越周期能力。 - 建议首选华润置地，因其在多元化和稳健运营方面表现突出。 ### 2. 轻资产运营企业 - **中介板块**：首选贝壳-W，A股次选我爱我家。 - **物业板块**：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，物业股更类似于分红股，具有跟涨特性。 ### 3. 开发为主的房企 - 优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市主城区、历史包袱较轻的房企。 - 推荐H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产。 - 推荐A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。 ### 4. 类地方城投及地产转型股 - 可关注具有类地方城投特征或正在进行转型的房企，其可能受益于政策支持或业务结构调整。 --- ## 风险提示 - **政策落地不及预期**：若政策支持力度不足，行业复苏将受阻。 - **需求复苏不及预期**：若居民购房意愿未明显改善，销售将持续承压。 - **房企出险风险蔓延**：部分房企资金链紧张，可能引发系统性风险。 --- ## 免责声明 本报告由国盛证券研究所发布，信息来源于公开资料，不构成投资建议。报告内容可能根据市场变化调整，投资者应自行判断并承担风险。