房地产行业3月行业动态报告：销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-20210402-银河证券-27页_1mb

房地产行业动态报告总结（2021年4月2日）

核心内容

3月市场销售表现

• 销售热度维持高位：2021年3月，30城新房销面积同比增速达89.89%，环比增速达88.55%。相比2019年3月增长18.18%，销售热度高于1月。
• 分线城市表现：一线城市成交面积同比增速为119.38%，二线城市为117.23%，三线城市为34.06%。环比增长分别为77.74%、96.64%、76.32%。
• 去化周期：3月十大城市存销比为9.71，同比下降0.18。一线城市去化周期显著低于二线城市，显示市场供需旺盛。

企业财务表现

• 住宅开发企业：截至3月31日，已发布年报的A股住宅开发企业中近半数营业收入同比下降，平均降幅达23%。归母净利润增速普遍低于营收增速，主要受限价及高地价项目结算周期影响。
• 物管公司表现：A+H股物业公司营收及归母净利润均实现高增长，营收增速均值为42.56%，归母净利润增速为69.31%。营收在50亿以上的物管公司营收增速均值为48.03%，归母净利润增速为72.54%。
• 头部企业优势：万科、新城控股等头部企业业绩稳健，确定性较强，凸显管理能力的重要性。

财务指标分析

• 利润表：2020年第三季度房地产行业总营收为15,609.10亿元，同比增速为6.65%，归母净利润为1,191.47亿元，同比增速为-15.92%。毛利率和净利率均有所下滑，主要受土地成本上升及政策调控影响。
• 资产负债表：预收账款同比增长8.62%，净负债率为136.20%，资产负债率为79.63%。行业杠杆水平下降明显。
• 现金流量表：销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%。现金流净额为188.95亿元，现金净流入。

主要观点

市场趋势

• 3月销售热度维持高位，但未来可能受到政策调控和资金流入限制的影响，销售增速大概率前高后低。
• 城市化进入后半程，房地产市场将转向中速高质量发展阶段，存量市场机遇丰富。

政策调控

• 政策体系趋于完善，形成土地、房企、银行三维度调控闭环，有利于市场稳定。
• LPR保持稳定：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续11期持平。
• 房地产贷款集中度管理：新政对行业影响可控，大型银行房地产贷款占比未超标，中小银行需调整，有利于龙头房企。

行业转型

• 房地产行业迈入管理红利时代，企业经营管理能力成为关键。
• 物业管理行业进入发展快车道，政策支持下，未来将成为新的增长点。

关键信息

投资建议

• 行业估值处于历史低位，投资性价比凸显，建议关注优质住宅开发企业：万科A、保利地产、中南建设；物管企业：招商积余；经纪服务企业：我爱我家。
• 房地产行业基本面稳健，政策支持下有望实现“估值+业绩”双提升。

风险提示

• 经济及行业下行压力
• 销售超预期下行
• 政策调控不确定性

行业展望

• 长期利润率改善：随着融资新规渗透，土地市场回归理性，利润率有望改善。
• 政策引导：房地产市场将更加注重居住属性，推动长效机制建设，稳定房价与地价。
• 行业集中度提升：三道红线政策促使房企降杠杆，行业进入从增量到提质阶段，头部企业更具优势。

结论

房地产行业在政策调控和市场调整中逐步迈向成熟阶段，销售热度虽高，但未来增长将趋于理性。行业由金融红利转向管理红利，企业经营管理能力成为关键。物管行业作为新机遇，将受益于政策支持和市场转型。当前估值处于历史低位，投资价值凸显，建议关注优质企业。