同策房产咨询-全国5000万以上顶级豪宅市场研究报告_56页_2mb

全国5000万以上顶级豪宅市场研究报告总结

核心内容

本报告聚焦中国全国范围内总价5000万元以上的顶级豪宅市场，分析其市场容量、成交分布、价格趋势以及影响因素。整体来看，顶级豪宅市场呈现出集中度高、价格持续上涨、受经济与财富增长驱动等特点。

主要观点

• 市场容量持续增长：2010年至2016年8月，全国顶级豪宅共计成交1312套，其中北京和上海分别占据44%和34%，合计占比78%。2015年成交量大幅上升，达到360套，2016年前8个月去化279套，全年有望突破400套。
• 价格维持高位：全国顶级豪宅均价持续上涨，2015年突破10万元/平米，2016年前8个月维持在该水平，但增幅放缓。套均总价保持稳定，2016年前8个月为7306万元，预计未来将保持在7000-7300万元区间。
• 区域集中度显著：北京、上海、深圳等城市是顶级豪宅成交的主要区域，其中北京和上海合计占全国成交套数的78%，而三亚、海口等旅游城市则无成交记录。
• 经济与财富驱动：人均GDP超过1万美元的城市中，北京、上海、杭州、广州等城市人均可支配收入持续增长，推动顶级豪宅市场需求。高净值人群数量逐年上升，尤其北京、上海、广东三地，占全国总量的58%。
• 政策与市场因素：2015年330新政推动改善型购房者入市，带动上海顶级豪宅成交量增长；2016年325新政收紧投资性购房，成交量略有回落但资金热度依旧。
• 土地稀缺性影响价格：上海中心城区土地供应稀缺，住宅用地规划建筑面积/商品住宅销售面积比值长期低于1.2，推动房价上涨，支持顶级豪宅价值持续增长。
• 板块与项目表现：陆家嘴滨江板块曾是上海顶级豪宅成交主力，但2016年因市场热度转移，西郊、金虹桥等传统富人区表现更为突出。

关键信息

全国市场概况

• 市场容量：2010年至2016年8月全国共成交1312套顶级豪宅，其中北京和上海合计占比78%。
• 价格趋势：全国顶级豪宅均价在2015年突破10万元/平米，2016年前8个月维持高位，但增幅有所放缓。
• 套均总价：2016年前8个月全国套均总价为7306万元，预计未来将保持在7000-7300万元区间。

上海市场分析

• 成交分布：2016年前8个月上海成交65套顶级豪宅，其中西郊、金虹桥、陆家嘴滨江等板块表现突出。
• 板块变化：2016年西郊299和古北壹号带动传统别墅区成交占比上升，陆家嘴滨江板块成交量有所下降。
• 价格与土地稀缺：上海商品住宅均价（剔除动迁房）已达4.4万元/平米，同比增幅达45%；土地稀缺性推动房价持续上涨，支持豪宅价值。

北京市场分析

• 成交集中：北京顶级豪宅成交套数为573套，占全国44%，主要集中在朝阳区。
• 项目表现：远洋·LA VIE是北京顶级豪宅成交主力，套均总价达11626万元。

其他城市表现

• 深圳：2016年前8个月成交62套，占全国22%，表现强劲。
• 广州：2016年前8个月成交7套，表现较弱但有所回升。
• 杭州、厦门、南京：成交量较少，但有部分项目表现突出。

影响因素

• 长期因素：宏观经济、财富水平、高净值人群增长、土地稀缺性等。
• 短期因素：股市波动带来的资金流入、政策调整（如330/325新政）、传统别墅区项目推出等。

重要数据总结

总结

全国5000万以上顶级豪宅市场主要集中在一线城市，尤其是北京和上海。随着经济持续增长、高净值人群增加以及土地资源稀缺，顶级豪宅市场保持强劲的成交量和价格趋势。尽管2016年政策有所收紧，但市场仍保持活跃，尤其是传统别墅区和富人板块。未来，该市场仍具有较大的投资潜力，但需关注政策调控和市场供需变化。