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中国奥园 (3883.HK) 2021年重点放在减债上

核心内容

中国奥园在2020年实现了全年销售额1320亿元，同比增长11.8%，完成年度销售目标。销售面积同比增长10.2%，至128.8万平米，销售均价为每平米10247元，与2019年基本持平。根据克而瑞数据，奥园2020年全口径销售额排名第29位，权益销售额排名第28位。

尽管销售额增长，但公司在2020年房地产融资新规的影响下，将重点放在去杠杆和改善资产负债结构上。截至2020年6月，奥园负债对资产的比率约为80.9%，高于监管规定的70%，但现金短债比为146%，高于100%的监管要求，表明短期流动性风险较低。净杠杆比率约为79.8%，低于100%的监管上限，整体资产杠杆风险可控。

主要观点

• 销售表现稳定：2020年奥园销售额增长11.8%，完成全年目标。1月销售额为101亿元，同比增长99.8%，受益于去年低基数效应。
• 投资与销售节奏放缓：受房地产融资政策收紧和银行房贷增长受限的影响，公司投资与销售节奏有所放缓，2021年销售增长预计维持中型房企平均水平。
• 减债成为重点：在「房住不炒」政策背景下，奥园将重点放在减债上，以改善资产负债结构，降低长期财务风险。
• 财务预测调整：基于上述因素，公司对2020-2022年净利预测进行了调整，分别为-26.3%、-26.2%、-26.3%。目标价调整为每股16港元，维持买入评级。
• 竞争优势：奥园在全国性布局下实现地域风险分散，同时城市更新项目资源为其土储提供补充，增强了其在房地产市场波动中的竞争力。

关键信息

销售数据

• 2020年销售额：1320亿元，同比增长11.8%
• 销售面积：128.8万平米，同比增长10.2%
• 销售均价：约10247元/平米
• 权益销售额：993亿元，权益比率约75%

财务状况

• 总资产：截至2020年6月为2986亿元
• 总债务：2565亿元，扣除合约负债后负债对资产比率为80.9%
• 现金短债比：146%，高于监管要求的100%
• 净杠杆比率：79.8%，低于监管上限100%
• 净债务：336亿元（2020年）
• 每股账面价值：2020年为6.88元，2022年预计为10.32元

财务预测

• 净利润：2020年预计4,995百万人民币，2021年预计6,077百万人民币，2022年预计7,086百万人民币
• 每股盈利：2020年为1.85元，2021年为2.25元，2022年为2.63元
• 目标价：16.00港元
• 现价（2021-2-16）：7.23港元

财务指标变化

• 毛利率：从2018年的31.1%下降至2020年的26.8%
• 核心净利润率：从2018年的6.5%上升至2022年的6.9%
• 核心净资产收益率：从2018年的18.4%上升至2022年的28.0%
• 股息收益率：从2018年的6.1%上升至2022年的15.3%

风险提示

• 房地产调控政策持续
• 经济下行压力可能影响销售表现

公司动态

• 投资评级：买入
• 目标价格：16.00港元
• 总市值：19,542百万港元
• 流通市值：8,755百万港元
• 总股本：2,703百万股
• 流通股本：1,211百万股
• 股东结构：郭梓文及郭梓宁先生持股55.1%

财务报表预测

合并损益表

• 收入：2020年预计69,565百万人民币，2022年预计103,008百万人民币
• 毛利：2020年预计18,648百万人民币，2022年预计27,037百万人民币
• 税前利润：2020年预计11,630百万人民币，2022年预计17,730百万人民币
• 年内溢利：2020年预计6,182百万人民币，2022年预计8,616百万人民币
• 应占利润：2020年预计4,995百万人民币，2022年预计7,086百万人民币

合并资产负债表

• 资产总额：2020年预计336,346百万人民币，2022年预计455,865百万人民币
• 负债总额：2020年预计294,647百万人民币，2022年预计402,029百万人民币
• 所有者应占权益：2020年预计18,545百万人民币，2022年预计27,833百万人民币
• 净负债率：2020年为80%，2022年预计为57%

合并现金流

• 经营活动的现金流：2020年预计27,474百万人民币，2022年预计15,195百万人民币
• 投资活动的现金流：2020年预计-9,857百万人民币，2022年预计-10,996百万人民币
• 筹资活动的现金流：2020年预计6,637百万人民币，2022年预计-6,246百万人民币
• 现金增加净额：2020年预计24,255百万人民币，2022年预计-2,046百万人民币
• 年终现金：2020年为70,359百万人民币，2022年预计为62,440百万人民币

财务比率

• 核心税息折摊前利润：2020年预计12,718百万人民币，2022年预计18,927百万人民币
• 核心息税前利润：2020年预计12,344百万人民币，2022年预计18,474百万人民币
• 核心净利润：2020年预计4,936百万人民币，2022年预计7,086百万人民币
• 核心每股盈利：2020年为1.83元，2022年预计为2.63元
• 核心股息分派：2020年为35.4%，2022年预计为35.0%

投资评级体系

• 买入：预期未来6个月的投资收益率为15%以上
• 增持：预期未来6个月的投资收益率为5%至15%
• 中性：预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%
• 减持：预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%
• 卖出：预期未来6个月的投资收益率为-15%以下