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曾陷入风波的房企如今怎样了？

核心内容

在2016年底至2018年期间，房地产行业经历了持续的调控，虽然整体违约率不高，但部分房企因负面事件引发了市场的广泛关注和信用风险担忧。本文分析了四家曾陷入风波的房企：万达商业、龙湖地产、天房发展和华夏幸福，探讨了其风险导火索、债务化解过程及当前经营情况。

主要观点

1. 风险导火索

• 负面事件引发存量债券估值跳升，尤其对民营企业影响显著。
• 负面事件多与实际控制人相关，传言和市场情绪变化对估值影响较大。
• 突发的非标融资违约风险对债券估值的冲击更为直接和敏感。

2. 债务风险化解

• 风波后，企业若能快速应对并化解风险，有助于市场信心恢复。
• 对于基本面良好的企业，市场认可度回升更快。
• 若企业无法提供明确的化解方案或基本面未改善，债券估值压力将长期存在。

关键信息

1. 万达商业

• 风波起因：2017年6月因银监会排查引发市场恐慌，债券估值大幅跳升。
• 应对措施：大规模出售国内外资产，包括文旅、酒店及海外项目，回笼资金。
• 结果：估值逐步回落，债券发行利率有所下降，市场信心恢复。
• 现状：盈利和现金流有所改善，但仍需关注其资产负债率变化。

2. 龙湖地产

• 风波起因：财经记者文章引发对实际控制人吴亚军的担忧，债券估值上行。
• 应对措施：吴亚军回国并积极与银行沟通，传递稳定信号。
• 结果：估值快速回落，公司再融资能力增强。
• 现状：盈利和现金流表现较好，资产负债率相对可控。

3. 天房发展

• 风波起因：中信信托提示天房集团可能违约，引发市场担忧。
• 应对措施：公司澄清并寻求混改，但进展缓慢。
• 结果：估值长期处于高位，再融资能力较弱。
• 现状：盈利和现金流较弱，资产负债率高，短期偿债压力大。

4. 华夏幸福

• 风波起因：上交所问询函及媒体关于资金链问题的报道引发市场关注。
• 应对措施：转让股权引入平安资管，建立战略合作关系。
• 结果：估值有所下行，但进展缓慢。
• 现状：仍处于高杠杆状态，现金流压力较大，需持续关注其产业新城模式带来的回款周期问题。

企业经营情况

公司治理

• 万达、龙湖、华夏幸福均为民营企业，实际控制人对市场影响较大。
• 天房发展为地方国有房企，治理结构相对稳定，受实际控制人影响较小。

盈利能力

• 万达和华夏幸福近年来净利润有所下滑。
• 龙湖和华夏幸福ROE表现较好，万达ROE下降明显。
• 天房发展盈利能力较弱，净资产收益率基本低于5%。

现金流状况

• 万达和华夏幸福经营性现金流波动较大，但通过资产出售和再融资有所改善。
• 龙湖经营性现金流稳定，筹资性现金流净额持续流入。
• 天房发展经营性现金流较弱，筹资性现金流持续净流出，货币资金紧张。

财务杠杆

• 龙湖杠杆率相对较低，经营稳健。
• 万达在2014-2016年通过并购扩张，杠杆率有所下降。
• 华夏幸福杠杆率较高，资产负债率维持在80%以上。
• 天房发展杠杆率上升迅速，2018年半年度资产负债率高达83.98%。

危机下企业再融资情况

• 外部融资环境收紧时，企业再融资难度加大。
• 万达、龙湖、华夏幸福均通过不同方式引入战略投资者或与银行建立战略合作关系，缓解市场担忧。
• 天房发展因混改未果，再融资能力受限，债券估值持续高位。

事件启示

• 负面事件对债券估值影响显著，企业需快速应对以恢复市场信心。
• 实际基本面是投资决策的重要依据，投资者应关注企业盈利和现金流状况。
• 高杠杆房企在融资环境变化时更易受到冲击，需加强现金流管理。
• 资产变现能力和战略调整是企业化解风险的重要手段。

风险提示

• 行业政策调控超预期。
• 信用风险持续存在。
• 负面事件可能再次冲击企业估值。

图表摘要

• 图1-4：展示了四家房企债券估值走势，显示了负面事件对估值的影响。
• 图5-8：反映了各公司股权结构变化及治理情况。
• 图9-14：呈现了各公司净利润、ROE、现金流及资产负债率等关键财务指标。
• 图24-27：显示了华夏幸福和龙湖的再融资情况及债券发行与到期数据。

总结

四家房企在房地产调控背景下均经历了不同程度的信用事件冲击，其应对策略和企业基本面决定了债券估值的变化趋势。万达通过资产出售和战略调整快速恢复市场信心，龙湖依靠实际控制人回归和银行合作有效缓解风险，天房发展因盈利和现金流较弱导致估值长期高位，华夏幸福则因战略调整和融资手段缓解部分压力，但整体仍面临较高杠杆和现金流风险。