20221205-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房销售继续回升_纾困政策持续落地_17页_968kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现回升态势，板块涨幅显著高于大盘。政策层面，中央及地方政府持续推出一系列支持性措施，旨在稳定市场信心、改善融资环境并促进销售回暖。从市场表现来看，房地产板块（SW）周涨幅为+3.45%，高于沪深300（+2.52%）和万得全A（+2.44%），显示市场对行业政策的积极反应。

主要观点

• 政策支持加强：中央层面出台多项政策，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复再融资、优化境外上市政策等，释放出对房地产行业支持的信号。地方层面，多地推出购房补贴、公积金贷款额度提升、集中供地等政策，进一步缓解购房者的负担。
• 市场基本面变化：新房市场在政策推动下有所回暖，60城新房成交面积环比增长2.5%，但同比仍下降30.4%。2022年11月新房累计成交面积同比减少33.4%，显示市场仍处于调整阶段。二手房市场表现分化，20城成交面积环比下降9.7%，但同比上升10.8%。
• 融资环境改善：房地产企业信用债发行规模有所回升，上周发行70.5亿元，环比增长-3.4%，同比大幅增长63.2%。REITs市场亦有积极进展，华夏杭州和达高科产业园REIT发布询价公告，显示市场对房地产资产证券化的需求上升。
• 行业风险提示：房地产调控政策放宽不及预期、销售不及预期、信用风险持续蔓延、流动性恶化以及疫情反复等仍是潜在风险因素。

关键信息

房地产市场表现

• 新房成交：上周60城新房成交面积327.1万平，环比+2.5%，同比-30.4%；2022年11月累计成交面积1298.9万平，同比-33.4%；2022年累计成交面积17011.9万平，同比-33.5%。
• 二手房成交：上周20城二手房成交面积122.5万平，环比-9.7%，同比+10.8%；2022年11月累计成交面积609.5万平，同比+38.4%；2022年累计成交面积6039.7万平，同比-14.4%。
• 库存与去化周期：16城新房去化周期为12.9个月，同比+2.4个月；一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.6个月、12.4个月、47.6个月，环比变动分别为+0.2个月、-0.2个月、+2.0个月。

土地市场情况

• 土地供应：2022年11月28日-12月4日，百城土地供应数量580宗，环比-54.8%，同比-25.7%；供应建筑面积4412.7万平方米，环比-49.5%，同比-16.2%。
• 土地成交：百城土地成交建筑面积3162.3万方，环比+5.6%，同比-20.0%；成交楼面价2955元/平，环比+96.5%，同比-14.2%；土地溢价率1.8%，环比+0.2pct，同比-0.8pct。

融资情况

• 信用债发行：上周房地产企业信用债发行规模70.5亿元，环比-3.4%，同比+63.2%；2022年11月累计发行信用债290.8亿元，同比+3.3%。
• REITs进展：华夏杭州和达高科产业园REIT发布询价公告，预计12月7日询价，区间为2.526元/份-2.930元/份。

行业与公司动态

• 中央政策：证监会优化5项涉房股权融资政策，恢复并购重组及再融资，调整境外上市政策。
• 地方政策：南通挂牌第五批集中供地，总起价158.4亿元；北京第四批集中供地成交135亿元；无锡第五批集中供地揽金244亿元；荆门市、安庆市等地推出购房补贴和公积金政策。

投资建议

• 房地产开发：建议关注保利发展、金地集团、新城控股、首开股份等公司，因其在政策支持下有望受益。
• 物业管理：建议关注招商积余、华润万象生活、新大正，因其独立市场化运营模式更易建立品牌与规模优势。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期
• 行业下行持续，销售不及预期
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期
• 疫情反复、发展超预期

附：部分公司数据

数据来源

• Wind
• 东吴证券研究所
• 地方政府网站
• 观点网、澎湃新闻等媒体

图表目录

• 图1：60城新房成交套数
• 图2：60城新房成交面积
• 图3：20城二手房成交套数
• 图4：20城二手房成交面积
• 图5：一、二、三四线城市去化周期
• 图6：一线城市商品房库存及去化周期
• 图7：二线城市商品房库存及去化周期
• 图8：三四线城市商品房库存及去化周期
• 图9：16城商品房库存及去化周期
• 图10：百城土地供应数量
• 图11：百城土地供应规划建筑面积
• 图12：百城土地成交建筑面积
• 图13：百城土地成交楼面均价
• 图14：百城土地成交溢价率
• 图15：房企信用债发行额（周度）
• 图16：房企信用债发行额（月度）
• 图17：REITs周涨跌幅（%）
• 图18：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）

结论

房地产行业在政策支持下呈现回暖迹象，板块表现优于大盘，市场信心逐步恢复。信贷、债务融资、股权融资政策的持续优化，以及地方政策的放松，为行业注入流动性，推动销售回暖。未来政策落地将继续对地产板块构成催化作用，建议关注具备较强融资能力和市场竞争力的房企及物管企业。同时，行业仍面临政策不及预期、销售不及预期、信用风险蔓延等潜在风险，需谨慎对待。