恒大研究院：中国住房制度回顾、成就、反思与改革-2019.7-49页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告系统分析了中国住房制度的五大支柱，包括住房金融制度、土地制度、税收制度、住房保障体系和住房租赁体系，并深入反思了当前住房制度存在的问题和改革方向。

主要观点与关键信息

1. 中国住房制度五大支柱

（1）住房金融制度：商业贷款为主，公积金为辅

• 国际对比：全球住房金融制度可分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型，中国属于合同储蓄型，以商业贷款为主，公积金为辅。
• 中国现状：
  • 首套房首付比例为20%-35%，二套房为30%-80%，高于国际平均水平。
  • 按揭贷款利率处于中等水平，高于欧洲、新加坡、香港等低房贷利率经济体。
  • 公积金制度为强制储蓄，但贷款额度较低，无法满足居民住房需求。
• 问题：信贷政策不稳定，频繁调整首付比例和利率，刺激居民加杠杆；公积金资金池封闭，贷款支持不足。

（2）土地供应制度：招拍挂为主，土地财政主导

• 国际对比：全球土地制度包括完全市场、半市场和非市场三种模式，中国实行两权分离，土地使用权可转让。
• 中国现状：
  • 土地出让收入是地方财政收入的重要来源，占地方综合财力的35.4%。
  • 招拍挂制度推高地价，助推房价上涨。
  • 土地财政在推动城市建设、促进经济增长方面发挥了重要作用。
• 问题：土地供需不匹配，人地分离；住宅用地稀缺，工业用地供给过多；东部地区供地不足，农村建设用地远高于城市建设用地。

（3）税收制度：重交易轻保有

• 国际对比：发达国家普遍重视保有环节税收，中国则侧重交易环节。
• 中国现状：
  • 保有环节仅征收房产税和城镇土地使用税，对个人非营业住房免征。
  • 交易环节征收契税、增值税、个人所得税等，对长期持有和刚性需求设置减征条件。
• 问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验。

（4）住房保障体系：高门槛进入、低门槛退出

• 国际对比：全球住房保障体系分为直接支持和间接支持两种模式，中国采用多渠道、分层次的保障房体系。
• 中国现状：
  • 保障房包括公租房、经济适用房、棚改安置房等，但供给不连续。
  • 保障房设计存在进入门槛高、退出门槛低的问题，部分家庭被排除在外。
• 问题：保障房供给不连续，退出时可按市场价转售，影响保障效果。

（5）住房租赁体系：低比率、市场不成熟

• 国际对比：发达国家租赁市场成熟，租售同权，租赁房源多元。
• 中国现状：
  • 城镇居民租赁比例仅为21%，远低于多数发达国家。
  • 租赁市场管理主要依据《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》，缺乏专项法律。
• 问题：租赁市场尚不成熟，存在房源单一、供需失衡、租购不同权等问题。

2. 反思与建议

（1）住房制度是宏观调控的一部分

• 住房制度改革经历了从计划经济到市场经济的转变，承担了部分宏观调控职能。
• 1998年房改是为应对亚洲金融危机，2003年转向以商品房为主的住房供应体系，2008年大力发展保障房。

（2）房地产的支柱地位深度捆绑宏观经济

• 房地产对GDP直接贡献6.5%，间接贡献9.0%。
• 房地产贷款占各项贷款余额的28.4%，是金融体系的重要组成部分。

（3）房地产调控政策重抑制需求轻增加供给

• 政策频繁调整首付比例和利率，导致居民杠杆率上升。
• 供给端政策如人地挂钩、调整土地用途结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

（4）住房制度的价值待明确

• 应明确“低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场”的阶梯化结构。
• 需要凝聚共识，推动住房制度改革，避免过度金融化和政策不稳定。

（5）住房制度虽走过弯路，但已渐入佳境

• 住房金融制度、土地制度、税收制度、保障体系和租赁体系正在逐步完善。
• 需要构建长效机制，实现房地产市场的平稳健康发展。

结论

中国住房制度在40年改革开放中经历了从计划经济到市场经济的转变，推动了住房条件的显著改善和城镇化的快速发展。然而，当前制度仍面临信贷政策不稳定、土地供需不匹配、税收制度不完善、保障房供给不连续、租赁市场不成熟等问题。未来应通过构建阶梯化住房供给体系、加强土地财政改革、完善税收制度、推动住房租赁市场发展等措施，实现房地产市场的平稳健康发展。