20190711-恒大研究院-房地产行业专题报告：中国住房制度：回顾、成就、反思与改革_49页_4mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院的报告全面分析了中国住房制度的五大支柱及其对房地产市场的影响，并反思了当前住房制度存在的问题与改革方向。报告指出，中国住房制度在推动城镇化、经济增长和居民住房条件改善方面发挥了重要作用，但也存在诸如信贷政策不稳定、土地供需不匹配、税收制度偏向交易、住房保障体系进入门槛高、退出门槛低、租赁市场发展滞后等问题。

主要观点

1. 住房金融制度

• 国际对比：全球住房金融制度分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型，中国采用的是商业性为主、政策性为辅的模式。
• 中国现状：按揭贷款占住房贷款余额的82.9%，首付比例和利率高于国际平均水平，且政策频繁调整，导致居民杠杆率上升。
• 问题：信贷政策不稳定，刺激居民过度加杠杆；公积金贷款额度低，难以满足居民需求。

2. 土地供应制度

• 制度特征：实行土地两权分离制度，土地所有权公有，使用权可转让，且土地财政成为地方政府的重要收入来源。
• 土地财政影响：土地出让金和房地产相关税收占地方综合财力的35.4%，土地财政虽推动城市建设，但也推高了地价和房价。
• 土地供需错配：人地分离导致一线和热点二线城市房价高，而三四线城市库存高；住宅用地供应不足，工业用地供应过剩。

3. 税收制度

• 国际趋势：发达国家住房税收体系注重保有环节，税种少、税率低、税基宽。
• 中国现状：住房税收主要集中在交易环节，保有环节税种少且对个人非营业住房免征，导致财政收入可持续性面临挑战。
• 问题：轻保有环节征税，影响财政收入；交易环节税率虽高，但减免政策使实际税负较低。

4. 住房保障体系

• 中国现状：保障房体系包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等，但存在进入门槛高、退出门槛低的问题。
• 地区特色：不同城市有不同保障房政策，如厦门“租购并举”，广州“以租为主”，上海“四位一体”。
• 问题：保障房供给不连续，退出时可按市场价转售，缺乏封闭性。

5. 住房租赁体系

• 国际经验：租赁市场成熟，有专项立法和租售同权政策。
• 中国现状：租赁比率低，租赁市场尚不成熟，存在房源单一、管理不规范等问题。
• 政策方向：2015年后租赁制度加速完善，如上海“十三五”计划中租赁房供应占比达44%。

关键信息

• 住房金融制度：按揭贷款为主，公积金为辅，首付比例和利率高于国际平均水平，政策频繁变动。
• 土地制度：土地财政是地方政府的重要收入来源，但土地供需不匹配，导致房价高和库存多。
• 税收制度：重交易轻保有，保有环节税种少且免税多，交易环节税种多但有减免政策。
• 住房保障：保障房体系分层次，但存在进入门槛高、退出门槛低的问题，影响公平性和效率。
• 租赁市场：租赁比率低，市场管理不完善，未来需加强规范和政策支持。

改革方向

• 政策稳定：稳定住房金融政策，避免频繁调整，减少居民加杠杆。
• 土地供应优化：调整土地供应结构，增加住宅用地供应，减少工业用地供应，实现人地匹配。
• 税收改革：推进房产税改革，增加保有环节税收，提高财政收入可持续性。
• 住房保障完善：建立更完善的保障房体系，确保低收入群体住房需求，提高保障房供给连续性和封闭性。
• 租赁市场发展：完善租赁制度，增加租赁房源，推动租购同权，促进租赁市场健康发展。

总结

恒大研究院的报告指出，中国住房制度在过去40年中发挥了重要作用，但当前面临诸多挑战，包括政策不稳定、土地供需不匹配、税收制度不完善和租赁市场发展滞后。未来需通过政策稳定、土地供应优化、税收改革和租赁市场发展等措施，构建更加合理的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。