房地产行业日本住房制度启示录：日本房地产市场大起大落的终极逻辑-20190410-恒大研究院-63页_5mb

日本房地产市场大起大落的终极逻辑总结

核心内容

日本房地产市场经历了两次重大危机，分别发生在1955-1974年和1986-1991年。第一次危机后市场迅速恢复，而第二次危机却导致了日本陷入“失去的二十年”。本文系统分析了日本住房制度的演变及其对房地产市场的影响，为我国住房制度改革提供了借鉴。

主要观点

1. 两次危机的背景与结果不同

• 第一次危机（1955-1974）

  • 背景：工业化和城市化推动土地需求激增，地价快速上涨。
  • 结果：政策收紧后，市场短暂回调，但很快恢复增长。

• 第二次危机（1986-1991）

  • 背景：金融自由化和宽松的货币政策推动房地产泡沫形成。
  • 结果：政府主动刺破泡沫，导致房地产市场长期低迷。

2. 住房制度的四大支柱

• 货币金融制度

  • 日本央行缺乏独立性，受大藏省影响较大。
  • 货币政策目标在经济增长和稳定物价之间频繁切换，导致政策忽松忽紧，加剧了房地产价格波动。

• 税收制度

  • 保有环节税负较轻，交易环节税负较重，鼓励长期持有、抑制短期交易。
  • 在房地产下行期，加征土地税加速泡沫破灭。

• 土地制度

  • 土地金融属性强，商业银行以土地为抵押品放贷，刺激投机行为。
  • 土地稀缺导致居民对地价只涨不跌的预期，进一步推高地价。

• 租赁制度

  • 租约保护完善，租购同权，居民可享受社会公共资源。
  • 机构主导租赁市场，提升了市场规范性和效率。

关键信息

1. 人口与城市化的影响

• 日本城市化率在1975年达到75.9%，之后因人口老龄化和行政区划调整，城市化率被动提升至91%。
• 适龄置业人口在1975年见顶后回落，导致房地产需求下降。
• 老龄化严重，65岁以上人口占比从1970年的7%上升至2018年的28.1%，影响经济增长和房地产市场。

2. 两次危机的经济背景

• 第一次危机

  • 经济高速增长，城市化快速推进，居民收入大幅增加。
  • 货币政策收紧后，市场迅速反弹。

• 第二次危机

  • 经济中速增长，货币政策宽松，国际资本涌入。
  • 泡沫破灭后，经济陷入长期停滞，通缩和债务问题严重。

3. 房地产泡沫的成因

• 货币金融政策：低利率和宽松的货币政策是泡沫膨胀的主要推手。
• 金融机构行为：银行通过土地抵押贷款推动企业炒地，加剧泡沫。
• 税收制度：交易环节重税抑制短期投机，但泡沫破灭后加税加速下跌。
• 土地稀缺与预期：土地供给不足，居民预期地价只涨不跌，导致土地成为投资首选。

4. 房地产泡沫的破灭与影响

• 政策收紧：政府加息、加税、限制房地产融资，导致泡沫破灭。
• 市场影响：房地产价格长期下跌，经济陷入“失去的二十年”，居民和企业信心受挫，房地产需求下降。
• 金融机构危机：大量金融机构倒闭，房地产市场崩盘。

启示

1. 人口老龄化深刻影响经济增长和产业结构

   • 随着平均寿命延长和生育率下降，日本进入老龄化社会，影响劳动生产率和经济活力。

2. 人口移动是城市化的重要推动力

   • 人口向大都市圈集聚是大势所趋，迁移背后是产业的升级。

3. 保持货币金融政策连续性和稳定性有利于稳定房地产市场

   • 频繁的货币政策变动是日本房地产市场大起大落的重要原因。

4. 税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用有限

   • 税收政策在房地产上升期鼓励持有，而在下行期加速泡沫破裂。

5. 住房存量时代，规范住房租赁市场能有效解决住房难题

   • 租赁市场发展规范，机构主导，有助于缓解住房供需矛盾。

6. 弱监管的专业住房金融机构孕育房地产泡沫

   • 民间金融机构主导住房金融体系，缺乏有效监管，推动房地产泡沫形成。

7. 房地产的持有和交易成本在不同阶段对居民和企业行为影响不同

   • 上升期持有成本低、交易成本高，促使居民和企业持有；下行期加税加剧抛售。

8. 机构主导管理有利于住房租赁市场规范健康发展

   • 专业机构提供更好的住房产品和服务，提高市场效率和监管能力。

风险提示

• 人文、体制机制差异
• 经济和人口规模差异

图表目录（摘要）

• 图表1：日本国地区地图
• 图表2：战后日本经济高速增长，70年代进入中速阶段，90年代后陷入停滞
• 图表3：日本人口2010年见顶，人口老龄化严重
• 图表4：日本城市化的四个阶段
• 图表5：日本1968年套户比超过1，但空置率不断升高
• 图表6：日本与德国人均居住面积对比
• 图表7：日本居民住房结构变化
• 图表8：日本两次房地产危机后的房地产市场
• 图表9：日本两次房地产危机对比
• 图表10：战后日本三次产业的GDP构成比变化
• 图表11：日本50-80年代的第三产业结构变化
• 图表12：不同历史阶段的土地价格变化
• 图表13：1975年日本国土利用情况
• 图表14：全国及地方建筑用地比重变化
• 图表15：60年代人均可支配收入快速增长
• 图表16：1965年民间金融机构开始兴起
• 图表17：石油危机引发恶性通胀与政府收紧货币
• 图表18：1975-1978年地价上涨得到有效控制
• 图表19：1974后经济从高速向中速成功换挡
• 图表20：1974-1990年适龄置业人口仍处高位
• 图表21：第一次房地产危机爆发时居民部门仍有加杠杆空间
• 图表22：80年代后期商业用地价格增速最快
• 图表23：八十年代后期，六大城市地价上涨明显高于其他城市
• 图表24：80年代后期，国际热钱涌入日本
• 图表25：不动产、建筑、金融贷款占比大幅提升
• 图表26：1968-1973、1985-1990年企业是最主要的土地购入方
• 图表27：日本80年代法人企业新增的投资额增速
• 图表28：80年代七大“住专”公司贷款余额结构变化
• 图表29：日本两次房地产大起大落
• 图表30：日本“失去的二十年”
• 图表31：危机爆发后，企业长期去杠杆
• 图表32：90年代泡沫破灭后，债务高企和通货紧缩局面共存
• 图表33：1973年后，大都市人口流入明显放缓
• 图表34：90年代市场处于“供大于求”的格局
• 图表35：90年代后人口增速放缓、老龄化加剧
• 图表36：适龄置业人口见顶回落
• 图表37：日本住房制度的四大支柱
• 图表38：日本央行货币政策目标在经济增长和稳定物价间不断切换
• 图表39：1990年以前M2增速显著高于经济增长
• 图表40：日本 M2 与 GDP 之比远高于 OECD 等经济体
• 图表41：日本非金融部门杠杆率偏高（2018Q2）
• 图表42：历年新发放住房贷款结构组成
• 图表43：历年住房贷款余额结构组成
• 图表44：新发放住房贷款中浮动利率占比超 50%
• 图表45：居民住房贷款余额中浮动利率占比超60%
• 图表46：居民购房自有资金实际比例较高（2017年）
• 图表47：90年前公库贷款利率显著低于都市银行
• 图表48：公库为日本住宅建设发挥重要作用
• 图表49：住房金融公库与住房金融支援机构的区别
• 图表50：政策性金融机构的运行机制变化
• 图表51：JHF的资金来源（万亿日元）
• 图表52：日本各金融机构住房贷款余额（单位：万亿日元）
• 图表53：七家“住专”不良债权规模（1995年）
• 图表54：日本与房地产相关的税收
• 图表55：2016年日本房地产相关税收占比
• 图表56：土地的不动产取得税减税条件
• 图表57：消费税率和地方消费税率变化
• 图表58：印花税税额速算
• 图表59：事业所税纳税额
• 图表60：土地税计算方法
• 图表61：混合用地的居住部分计算乘数
• 图表62：都市计划税的计算方法
• 图表63：个人所得税的税率
• 图表64：不动产租赁业的认定标准
• 图表65：转让不动产的转让所得及复兴特别所得税率
• 图表66：赠与税税率速算
• 图表67：继承税税率速算
• 图表68：不动产注册登记税率
• 图表69：中介服务费收费标准（不含消费税）
• 图表70：日本税收政策调整历程
• 图表71：土地面积所有主体分布（2015年）
• 图表72：日本私人土地使用情况（2015年）
• 图表73：日本及三大都市圈的平均租房率
• 图表74：住宅租赁对日本经济拉动作用不断增强
• 图表75：普通租约与定期租约的区别
• 图表76：日本新开工租赁住房供给充足
• 图表77：日本住房租赁市场供给主体结构变化
• 图表78：日本公共资金支持的租赁住房类型（2016）
• 图表79：UR租赁住房入住申请资格
• 图表80：日本民营租赁住房管理模式（2010年）
• 图表81：日本租赁公司Top5管理户数及市场份额（2018年7月）
• 图表82：日本租赁住宅资产管理公司的全产业链服务
• 图表83：近年来日本公寓租金平均收益率
• 图表84：三大都市圈十年间租金变化不大
• 图表85：三大都市圈租户的租金收入对比
• 图表86：三大都市圈的住房补贴情况
• 图表87：日本不动产注册登记税率
• 图表88：日本住房报废率高
• 图表89：八期“住房建设五年计划”中公营住宅建设情况
• 图表90：日本二手房交易市场情况
• 图表91：二手房交易市场活跃度国际比较
• 图表92：日本历史上的两次“市町村大合并”
• 图表93：东京圈和大阪圈公寓、土地和独立住宅成交价格（单位：万日元）
• 图表94：日本人口红利与地价拐点几乎同步
• 图表95：日本人口向三大都市圈聚集，特别是东京圈
• 图表96：货币政策的频繁转向导致两次房地产危机的产生与爆发