恒大研究院_中国住房制度回顾_成就_反思与改革-2019.7-49页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院发布的《房地产行业专题报告》深入分析了中国住房制度的五大支柱及其对房地产市场的影响。报告指出，当前中国住房制度在政策调控、土地供应、税收体系、住房保障和租赁市场等方面存在结构性问题，影响了房地产市场的平稳发展。

五大支柱

1. 货币金融制度：住房金融体系商业性为主、政策性为辅

• 国际比较：全球住房金融制度分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型，中国采用的是可变利率、高首付比例和以商业贷款为主、公积金为辅的模式。
• 中国现状：
  • 按揭贷款首付比例首套20%-35%、二套30%-80%，高于国际平均水平。
  • 按揭贷款利率处于国际中等水平，高于欧洲、新加坡等低房贷利率经济体。
  • 住房公积金制度强制储蓄、低存低贷，但贷款额度较低，难以满足居民需求。
• 问题：信贷政策频繁调整，刺激居民加杠杆；公积金资金池封闭，贷款支持不足。

2. 土地制度：两权分离，以地谋发展

• 国际比较：全球土地制度包括完全市场、半市场和非市场三种模式，中国属于半市场模式。
• 中国现状：
  • 实行土地公有制，土地使用权可转让，包括有偿出让和无偿划拨。
  • 土地财政成为地方政府的重要收入来源，占地方综合财力的35.4%。
  • 土地招拍挂制度以价高者得为原则，推升地价和房价。
• 问题：
  • 人地分离，一线城市要人不供地，导致房价高。
  • 土地供需不匹配，工业用地供给过多，住宅用地稀缺。
  • 城乡建设用地失衡，农村建设用地远高于城市建设用地。

3. 税收制度：重交易轻保有

• 国际比较：发达国家普遍重视保有环节税收，中国则重交易轻保有。
• 中国现状：
  • 保有环节仅涉及房产税和城镇土地使用税，且对个人非营业住房免征。
  • 交易环节涉及7个税种，如增值税、契税、个人所得税等，对长期持有和刚性需求设置减征条件。
• 问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验。

4. 住房保障：分层次、高保障

• 国际比较：全球住房保障体系包括直接支持和间接支持两种模式，中国采用多渠道、分层次模式。
• 中国现状：
  • 保障房包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等。
  • 保障房供给经历了“N”型演变，近年来保障房建设规模扩大。
  • 保障房设计存在进入门槛高、退出门槛低的问题。
• 问题：供给不连续，部分家庭被排除在保障房体系之外，退出时可按市场价转售。

5. 住房租赁：新时代、新任务

• 国际比较：发达国家租赁市场成熟，房源多元，立法到位，租售同权。
• 中国现状：
  • 租赁比率低，2015年城镇居民租赁比例仅21%。
  • 租赁市场管理主要依据《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》。
  • 租赁市场存在房源单一、租购不同权等问题。
• 问题：租赁市场亟待规范，政策支持不足。

主要观点

• 中国住房制度是宏观调控的一部分，承担了部分宏观调控职能。
• 房地产是支柱产业，对GDP直接贡献6.5%，通过上下游间接贡献9.0%。
• 房地产与金融体系高度交织，2018年房地产贷款占各项贷款余额的28.4%。
• 房地产调控政策重抑制需求轻增加供给，重行政手段轻经济手段，重短期调控轻长效机制。
• 住房制度改革需要凝聚共识，构建阶梯化住房供给体系，实现“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”。

关键信息

• 人口分布：中国94%的人口生活在东南43%的土地上，西北57%的土地仅6%的人口居住。
• 住房建设：1978-2017年，中国城镇人均居住面积从3.6平方米增长至36.6平方米。
• 土地财政：2018年土地出让收入6.5万亿，房地产相关税收2.7万亿，共占地方综合财力的35.4%。
• 房地产税改革：房产税和城镇土地使用税对个人非营业住房免征，房地产税改革势在必行。
• 租赁市场：租赁比率低，政策支持不足，需加强立法和规范管理。

总结

恒大研究院的报告全面总结了中国住房制度的五大支柱，分析了其对房地产市场的影响，并指出了当前存在的问题和改革方向。报告强调，住房制度改革应凝聚共识，构建阶梯化住房供给体系，实现“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”，并推动房地产市场平稳健康发展。