20171215-广发证券-房地产行业住房制度系列深度报告之新加坡篇-_居者有其屋_的践行之路_26页_1mb

新加坡住房制度总结

核心内容

新加坡住房制度以“居者有其屋”为核心理念，通过政府主导的组屋制度和市场化的私人住宅体系，构建了“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应体系，满足不同收入群体和身份人群的住房需求。截至2016年，新加坡住房自有率高达90.9%，其中82%的居民居住在政府提供的组屋中。

主要观点

• 阶梯化供应体系：组屋和私人住宅并存，满足从低收入到高收入群体的多层次需求。
• 政府强调控性：作为唯一供给和定价主体，政府通过“先预定后建设”等机制调控住房供给，同时通过价格管控和税收政策保持房价平稳。
• 土地与资金制度：土地国有化和中央公积金制度是组屋制度成功的关键，前者保障低成本土地获取，后者提供资金支持。
• 抑制投机性需求：通过转售和转租限制、税收政策、补贴政策等手段，有效抑制投机行为，保障自住需求。

关键信息

1. 住房供应体系

• 组屋类型：包括普通组屋（1-5居室）、乐龄公寓、执行共管公寓（EC）、私人组屋住宅（DBSS）等。
• 私人住宅类型：分为非有地私人住宅和有地私人住宅，通常配备更完善的配套设施。
• 组屋占比：2016年，组屋占住房总存量的80%，私人住宅占19.7%。

2. 土地制度与资金支持

• 土地征用：1966-1973年，政府以低成本征用土地，保障组屋建设初期的低成本。
• 公积金制度：强制储蓄制度为组屋建设提供资金支持，同时为购房者提供购房资金来源。
• 公积金纳费率：根据年龄和收入不同，纳费率从37%到12.5%不等，用于调节组屋供给。

3. 政府对组屋市场的调控

• 购买模式：主要包括BTO（先预定后建设）、SBF（已建成/在建待预订）、ROF（剩余房源转售），其中BTO模式占比最高（61.8%）。
• 价格管控：新组屋均价为私宅的1/3，2-5居室组屋售价约为对应家庭年收入中位数的3-5倍。
• 税收政策：自住房屋税率较低（0%-16%），非自住房屋税率较高（10%-20%），以抑制投机。

4. 抑制投机与保障刚需

• 申购与分配：优先保障初次申购者和特殊群体（如育儿家庭、老年人家庭），限制非自住房屋的转售和转租时间。
• 转售与转租限制：转售需居住满5年，转租需居住满3-5年，同时征收额外印花税和升级费用。
• 转售抽润机制：对转售组屋的二次申请者征收转售抽润费，减少补贴力度，抑制投机。

制度设计亮点

• 多层级补贴：针对不同群体提供购房补贴，最高可达组屋售价的90%。
• 低首付与低息贷款：HDB贷款提供最低10%首付和年利率2.6%，远低于普通银行贷款。
• 改善翻新计划：政府资助老旧组屋的翻新，提升组屋价值和居住条件。
• 屋契回购计划：为老年人提供退出机制，保留原组屋居住权。

风险提示

• 长效机制推进不及预期：政策执行和法律体系的不确定性可能影响组屋制度的长期稳定性。
• 市场变化：若经济环境或政策发生重大变化，可能对组屋制度造成影响。

结论

新加坡组屋制度通过土地国有化、公积金制度、阶梯化供应体系及严格的申购、持有、转售和转租政策，实现了住房市场的稳定和对中低收入群体的保障，同时有效抑制了投机行为。其制度设计体现了政府在住房市场的主导作用和对市场调控的高度重视，是其住房市场长期稳定的重要保障。